Bao giờ bất động sản hết “sốt ảo”?

Để ngăn chặn sốt bất động sản (BĐS), các ngân hàng đang bắt đầu siết tín dụng cho vay lĩnh vực này. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, doanh nghiệp BĐS, vấn đề cốt lõi để chấm dứt tình trạng “sốt đất” bắt buộc luật liên quan đến đất đai phải được chỉnh sửa, bổ sung phù hợp. Luật sau sửa phải nhất quán, tạo xu hướng BĐS phát triển bền vững, không nên sửa theo kiểu “vướng ở đâu sửa ở đó”…

Giá nhà đất tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đang cao hơn nhiều so với giá trị thật. Ảnh: N.Trinh

Giá nhà đất đang bị… thổi quá cao

Xu hướng buôn bán BĐS trên cả nước đang tạo thành các cơn sốt. Tùy vào vị trí mà giá cả căn hộ, nhà đất đến các dự án đều cao hơn 1-2 lần so với giá trị thật đã công bố trước đó. Điều khiến nhiều nhà đầu tư bất ngờ hơn là giá BĐS tăng phi mã trong thời gian xảy ra dịch Covid-19.

Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương – cho biết, sau Covid-19 tưởng như sức mua giảm nhưng ngược lại nhu cầu sở hữu các loại hình BĐS của người mua vẫn rất lớn. Tại thị trường TP.HCM, người mua mong muốn sở hữu BĐS không chỉ là nhà ở mà còn cả dự án nghỉ dưỡng, khu công nghiệp. Đáng nói, đáp ứng nhu cầu mua thì nguồn cung đang rất hạn chế dẫn đến tăng giá. Nguyên nhân thiếu cung do chính quyền siết phát triển dự án, lúc này dòng vốn đầu tư BĐS chạy sang khu lận cận như Đồng Nai, Bình Dương hoặc khu đầu tư nghỉ dưỡng ven biển.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, thông thường thị trường BĐS do chính những công ty BĐS dẫn dắt, bán những gì người mua cần. Nhưng ngược với quy tắc, thị trường BĐS hiện đang do người mua dẫn dắt và bán những gì đang có. Không có sản phẩm nên người mua mua tất cả những gì thị trường bán.

Ông Nghĩa cho biết thêm, 3 năm nay nguồn cung hạn chế, giảm liên tục theo thời gian. Thực trạng khiến nhà đầu tư muốn giảm giá sản phẩm cũng khó vì giá đất tăng cao so với trước kia, các chi phí đầu vào như nguyên vật liệu cũng tăng. Nhà đầu tư cũng khó tính tiền sử dụng đất, khó tính được giá bán vì không có thông tin. Để an toàn, họ phải bán sản phẩm giá cao để trừ hao. Về nhu cầu, bản thân khách hàng luôn mong muốn có lãi cũng khiến thị trường BĐS khó giảm giá. Năm nay nguồn cung BĐS tiếp tục không đáp ứng nhu cầu mua nên thị trường BĐS khó giảm cơn sốt. Trung bình một dự án phải mất ít nhất 2 năm mới có thể đưa ra thị trường. Như vậy dự kiến cuối năm 2023 việc giải quyết nguồn cung mới có thể được tháo gỡ.

“Một dự án BĐS kéo theo nền kinh tế hơn 30 ngành nghề phát triển. Vì thế muốn phát triển kinh tế Nhà nước buộc phải đẩy nhanh khơi thông các dự án, trong đó có hơn 60 dự án của các doanh nghiệp đang bị kẹt do thanh tra, kiểm tra”, ông Nghĩa nói.

Công tác quản lý cần nhất quán

Từ năm 1990 đến nay, Việt Nam đã trải qua 4 lần sốt đất. Lần đầu vào năm 1990 đến 1992, lần hai từ năm 2000 đến 2002, lần ba vào năm 2007, 2008 và hiện nay. Sốt đất tạo ra giá ảo, rủi ro lạm phát có thể dẫn đến khủng hoảng tiền tệ, ngân hàng, tài chính, thậm chí cả kinh tế. Cụ thể như cơn sốt thứ ba khiến kinh tế năm 2009 lạm phát buộc Chính phủ phải áp dụng gói kiềm chế lạm phát, siết tín dụng nhưng lạm phát vẫn kéo sang năm 2010. Hiện nay Chính phủ, UBND các tỉnh cũng đã có những định hướng, giải pháp ở mức độ nhất định để ngăn chặn sốt đất, trong đó có yêu cầu ngân hàng siết tín dụng cho vay đối với lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, trải qua 4 lần sốt đất như một chu kỳ lặp đi lặp lại vài năm một lần, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường – cho rằng, điều này chứng tỏ chúng ta chưa quan tâm chặt chẽ đến quản lý kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra hiện nay là phải quản lý như thế nào để giá cả BĐS trên thị trường tương xứng với khung giá Nhà nước. Theo đó, Chính phủ, bộ ngành, UBND cấp tỉnh cần rà soát lại toàn bộ các dự án. Dự án nào có tính khả thi thì tiếp tục cấp tín dụng, ngược lại thì dừng. Với nhà kinh doanh BĐS cũng nên đánh giá, chủ động đưa ra giải pháp phù hợp. Dự án phải hoàn thiện sớm nên kiến nghị giải pháp đến Nhà nước để được thực hiện nhanh, tránh nằm chờ.

Ông Võ nhấn mạnh, chúng ta cũng đừng ngại khả năng sốt BĐS hiện nay. Bởi ngay cả các nước Mỹ, Nhật, Thái Lan… cũng từng xảy ra sốt BĐS. Nhưng khác với Việt Nam, các nước này sớm rút kinh nghiệm và nhanh chóng thay đổi cách thức quản lý nên tình trạng sốt đất không lặp lại nữa. Còn tại tại Việt Nam, quản lý BĐS đang rất bất cập, chưa có tính nhất quán. Cụ thể mặc dù Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng quản lý BĐS nhưng nếu liên quan dự án du lịch thì Bộ Xây dựng lại cho rằng thuộc Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, bản thân họ chỉ quản lý BĐS nhà ở. Còn về pháp luật, hiện có quá nhiều luật. Mỗi luật đều muốn ôm nhiều nhất các nội dung dẫn đến các xung đột luật.

Người lao động ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà tại TP.HCM. Ảnh: T.Nga

“Khi pháp luật không tương thích, không thống nhất thì người có thẩm quyền không dám ký dự án, làm cản trở đến nguồn cung khiến cho sốt đất gia tăng. Để giảm sốt đất, Nhà nước yêu cầu siết tín dụng nhưng chưa chắc khả quan vì doanh nghiệp lớn có thể không có vốn phát triển dự án, thiếu nguồn cung lại quay về cơn sốt. Để giải quyết mâu thuẫn, ngăn chặn xảy ra sốt BĐS thì phải có ủy ban quản lý BĐS, trong đó có lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, du lịch… Các luật liên quan đến BĐS phải được chỉnh sửa, bổ sung phù hợp. Nên chỉnh sửa, bổ sung tích cực, khách quan theo tư duy “luật dẫn đường cho cuộc sống”. Luật sau sửa phải nhất quán, tạo xu hướng phát triển BĐS bền vững, không nên sửa theo kiểu “vướng ở đâu sửa ở đó”. Khi sửa luật nên tìm hiểu cách giải bài toán sốt BĐS đã xảy ra ở các nước trên thế giới để áp dụng cho phù hợp” ông Võ nêu ý kiến.

Về vấn đề này, luật sư Lê Minh Phiếu cho rằng, luật liên quan đến đất đai ở Việt Nam cần làm giống với các nước trên thế giới càng nhiều càng tốt. Lúc này thị trường đất đai giống thế giới hơn, minh bạch hơn, nguồn cung – cầu sẽ tương xứng và mang lại nhiều giá trị tốt hơn. Đây là cốt lõi chúng ta hướng đến và là giải pháp cho toàn bộ câu chuyện về sau trong quản lý BĐS.

“Hiện nay đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý. Khi Nhà nước cấp phép sẽ tạo được nhiều nguồn cung, ngược lại sẽ thiếu cung dẫn đến giá cả leo thang. Đây là yếu điểm mà luật liên quan đất đai ở Việt Nam khó bắt chước các nước khác; điều này khiến công tác quản lý thị trường BĐS rơi vào vòng luẩn quẩn”, ông Phiếu nói.

Nguyễn Trinh