Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Nhiều ý kiến trái chiều

Để Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sát với thực tế, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tổ chức nhiều hội thảo lấy ý kiến góp ý cho 2 dự thảo luật này. Theo đó phần lớn các ý kiến đều tập trung vào Luật Nhà ở (sửa đổi), đặc biệt là quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong khi ý kiến của cơ quan quản lý cho rằng cần phải có thời hạn sở hữu nhà chung cư, thì những đơn vị kinh doanh bất động sản lại đề nghị bỏ quy định này…

Nhiều ý kiến trái chiều khi góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này (gồm 13 chương, 232 điều), Bộ Xây dựng dự kiến thể chế 8 nhóm chính sách Chính phủ đã trình Quốc hội. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tích cực phối hợp với các bộ, ngành, các địa phương, doanh nghiệp để tiến hành rà soát những tồn tại bất cập của Luật Nhà ở 2014, từ đó xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, đơn vị theo đúng trình tự quy định của pháp luật.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm giải quyết các bất cập và quy định rõ các nội dung để dễ thực hiện; đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan, tránh chồng chéo trong thực thi. Cùng với việc cắt giảm các thủ tục hành chính, dự thảo “luật hóa” các quy định và giảm bớt văn bản dưới luật.

Đặc biệt, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.

Trong đó, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án – Phương án 1: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; Phương án 2: Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai (tức: không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Tại các hội thảo, nhiều người chọn phương án 1 nhưng cũng không ít người chọn phương án 2.

Tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn

Đây là một lý do quan trọng mà nhiều người đưa ra khi chọn phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

GS.TS Hoàng Văn Cường – Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội – đánh giá cao những nội dung điều chỉnh, bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đó là những đổi mới mang tính đột phá, đặc biệt là quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo ông Hiệp, phương án đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn. Do đó nên quy định công trình cấp nào thì tương ứng với tuổi thọ nhất định và có giải pháp đối với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân sẽ đồng thuận.

TS. Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink – cho biết, nhiều quốc gia đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cần phải giải quyết được mâu thuẫn giữa đất và nhà. Muốn vậy cần phải có giải pháp đồng bộ, thông suốt giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Về vấn đề này, ông Luyện Văn Phương – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội – thông tin phương án xử lý đối với các công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp. Theo đó, khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà hầu hết đã là chung cư cao tầng, hết khả năng nâng thêm tầng nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu tư tham gia xây mới, cải tạo. Do đó, cần quy định thời hạn sở hữu chung cư. Khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng có thể đấu giá đất của tòa nhà đó, vậy nên cư dân vẫn còn quyền sở hữu đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, hiện nay có rất nhiều khó khăn trong quản lý, sử dụng nhà chung cư cũ. Nhiều chung cư sử dụng từ 30-40 năm nhưng đã xuống cấp. Hầu hết các chung cư đó dạng thấp tầng, chỉ từ 8-10 tầng nhưng nếu xuống cấp thì cũng rất nguy hiểm. Thực tế nhiều nước trên thế giới cũng đưa ra quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Sở hữu nhà là một dạng tích trữ tài sản

Với quan điểm này, không ít ý kiến chọn phương án bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cụ thể, tại các hội thảo, đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể ảnh hưởng đến tâm lý của người mua và ảnh hưởng tới thị trường.

Ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp – nói: “Chúng tôi thẳng thắn đề nghị giữ nguyên quy định như hiện nay là sở hữu nhà chung cư không thời hạn. Bởi việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vô hình trung tạo ra rào cản cho người dân trong vấn đề nhà ở…”.

Đại diện Lotte Land cũng cho rằng, tâm lý của người Việt Nam từ xưa đến nay là “an cư lạc nghiệp”, mong muốn sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như một dạng tích trữ tài sản. Vì vậy, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là chưa phù hợp. Điều này có thể khiến thị trường nhà chung cư suy giảm và làm gia tăng nhu cầu về nhà ở thấp tầng, dẫn đến giá nhà đất sẽ tăng. Về tầm nhìn dài hạn, chung cư là loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở của tương lai…

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – đề nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo hạn sử dụng công trình. “Nếu giao đất có thời hạn thì sở hữu nhà chung cư có thời hạn là đúng. Nhưng trường hợp đất không xác định thời hạn, tức đất ở ổn định, lâu dài mà nhà chung cư xây dựng mới xác định có thời hạn thì tôi cho rằng đề xuất này là không hợp lý. Chúng tôi kiến nghị giữ nguyên quy định hiện hành về sở hữu nhà chung cư”, ông Châu nói.

Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa góp ý, có 3 loại quyền liên quan tới nhà chung cư: sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất và quyền sử dụng căn nhà. Khi quyền sử dụng đất đi với quyền sở hữu căn hộ thì nhiều người thích mua và yên tâm hơn. Vì vậy, phải có giải pháp khi đặt ra vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn. Không nhất thiết phải xóa việc sở hữu chung cư vô thời hạn mà có thể tồn tại song song quyền sở hữu và quyền sử dụng.

“Nếu áp dụng song song thì minh bạch về giá cả, quyền và nghĩa vụ…”, ông Nghĩa đề xuất.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề rất lớn. Bộ Xây dựng rất thận trọng trong việc này để bảo đảm tuân thủ hiến pháp, thể chế hóa được những chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, đồng thời đáp ứng được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Bên cạnh đó phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này, đồng thời tạo điều kiện thông thoáng, thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Đức Việt