Nhiều chính sách kích cầu bất động sản: Cơ hội cho người lao động mua được nhà?

Để làm ấm thị trường bất động sản, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách kích cầu tốt giúp hạ giá thành. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là cơ hội tốt để người có nhu cầu thực mua nhà. Tuy nhiên, nguồn cung nhà giá bình dân vẫn rất khiêm tốn nên dẫu có nhu cầu bức thiết thì nhiều người lao động vẫn không thể mua được nhà…

Những chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm

Nhiều chính sách kích cầu hấp dẫn

Bà Phạm Thị Miền – Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) – cho biết, nửa đầu năm nay lần đầu tiên sau nhiều năm thị trường chứng kiến cảnh các chủ dự án thể hiện rõ thiện chí bán hàng với hàng loạt chính sách kích cầu hấp dẫn. Đây là thời điểm thiên thời, địa lợi, nhân hòa cho các khách hàng có sẵn dòng tiền cần mua bất động sản có mục đích ở thật.

Đơn cử tại dự án Essensia Sky (đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, TP.HCM), chủ đầu tư – Công ty CP Địa ốc Phú Long – đã tung ra chính sách “mua nhà nhẹ vốn”. Cụ thể, khách hàng thanh toán 30% giá trị căn hộ trong vòng 3 năm cho đến khi nhận nhà và được HDBank cam kết hỗ trợ cho vay đến 80% giá trị hợp đồng với thời gian vay tối đa 35 năm, ân hạn nợ gốc, miễn lãi suất tối đa 24 tháng…

Đối với dự án Lumière Boulevard (TP.Thủ Đức, TP.HCM), chủ đầu tư – Masterise Homes – cũng đưa ra các hình thức thanh toán như trả 50% trong 3 năm nhận nhà ở ngay, 10 tháng tiếp theo mỗi tháng trả 5%, tặng gói nội thất; có thể vay đến 80% với các ưu đãi như ân hạn nợ gốc đến 38 tháng, hỗ trợ lãi suất 0% trong 14 tháng, tặng 12 tháng phí quản lý, voucher nội thất lên đến 500 triệu đồng…

Với các dự án khác, Masterise Homes cũng áp dụng chương trình tặng gói nội thất, ân hạn nợ gốc, lãi lên đến 36 tháng, chiết khấu 13-15%…

Ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh – cho biết, từ đầu năm đến nay, các chủ đầu tư cũng như Hưng Thịnh đã đưa ra nhiều chính sách kích cầu tốt nhất từ trước đến nay, giúp hạ giá thành. Cụ thể như giãn tiến độ thanh toán 5-7 năm, giảm tỉ lệ đóng tiền cọc xuống còn 4-6% thay vì 10% như trước. Ngoài ra còn giảm lãi suất, hỗ trợ lãi suất cho người mua đến 4 năm thông qua tài trợ của ngân hàng…

“Bên cạnh chính sách về tiến độ, hỗ trợ lãi suất, giảm tỉ lệ đóng cọc, chúng tôi cũng đã định vị lại sản phẩm, định vị giá thành để đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân quan tâm đến nhà ở thời điểm này”, ông Dũng nói.

Có thể nói, hiện tại phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đang đưa ra những chính sách ưu đãi để hỗ trợ người mua căn hộ không gặp áp lực tài chính lớn. Tuy nhiên giá nhà vẫn rất cao nên không phải người lao động nào, nhất là những người làm công ăn lương cũng có thể mua được nhà…

Anh Lê Trọng Tấn (35 tuổi) – cho biết: “Tôi là nhân viên một công ty xuất khẩu nông sản ở quận 8, vợ là công nhân Khu chế xuất Tân Thuận. Chúng tôi kết hôn được 8 năm và đã có 2 đứa con (đứa lớn 6 tuổi, đứa nhỏ 4 tuổi). Lâu nay chúng tôi vẫn ở nhà trọ, thời gian đầu thuê phòng trọ ở quận 7, từ khi có đứa con thứ 2 thì thuê chung cư ở huyện Nhà Bè (giá 5 triệu đồng/tháng, chưa tính tiền điện nước, phí quản lý). Hiện thị trường bất động sản không sốt ảo như trước, đây là thời cơ tốt để mua nhà. Nhưng vấn đề là cả công việc của tôi và vợ đều không ổn định như cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước. Nếu bây giờ chúng tôi vay ngân hàng để mua chỉ sợ thu nhập không ổn định thì khó trả lãi. Đó là chưa kể giá nhà vẫn còn rất cao. Tôi đã đi khảo sát mấy chung cư ở Nhà Bè, quận 7, quận 8, giá thấp nhất là hơn 35 triệu đồng/m2. Với thu nhập của vợ chồng tôi thì rất khó để mua nhà…”.

Vắng bóng căn hộ dưới 25 triệu đồng/m²

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2023, TP.HCM có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp chiếm đến 87% với 13.033 căn; phân khúc trung cấp giảm nhiều; căn hộ dưới 25 triệu đồng/m² hoàn toàn vắng bóng.

“Thực tế rất khó để có căn hộ chung cư với giá dưới 25 triệu đồng/m². Bởi suất đầu tư đối với các công trình đã là 11 triệu đồng/m²”, ông Khiết cho biết.

Theo VARS, trong quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là dự án trong các giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Cơ cấu nguồn cung nhà ở phần lớn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền – chiếm 53%.

Phân khúc căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý II, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân – dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư có mức giá xung quanh 25 triệu đồng/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại xa trung tâm các thành phố trực thuộc Trung ương hoặc các đô thị loại 1 trở xuống.

Ông Phạm Lâm – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – thông tin, từ quý II/2023 nguồn cung mới rất hạn chế, hầu như ít so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu về đất nền, nhà ở thấp tầng với giá ban đầu phổ biến 30-50 triệu đồng/m2 và 50-80 triệu đồng/m2, đây là phân khúc trung, cao cấp – chiếm phần lớn; còn mức giá 25 triệu/m2 chỉ chiếm khoảng 2%.

Đại đa số người lao động làm công ăn lương khó với tới phân khúc căn hộ trung và cao cấp

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – cũng cho biết, so với năm 2021, nguồn cung nhà ở năm 2022 giảm đáng kể. Cụ thể, quý IV/2022, số lượng nguồn cung nhà chỉ bằng 61% so với quý III/2022 và chỉ bằng 45% so với cùng kỳ năm 2021. Đặc biệt, số lượng dự án đang triển khai cũng giảm mạnh, chỉ bằng 40% so với quý trước đó. Riêng với nhà ở thương mại, trong quý I/2022, cả nước chỉ có 14 dự án với khoảng 6.000 căn hộ, bằng 50% so với quý IV/2021. Điều này cho thấy nguồn cung căn hộ rất ít và qua mỗi năm nguồn cung lại giảm. Mặc dù nguồn cung giảm nhưng có những dự án đem ra thị trường nhưng không đáp ứng được nhu cầu thực vì giá quá cao, giá gấp đôi khả năng tài chính của người mua.

Nhiều chủ đầu tư cho biết, hiện bình quân chi phí xây dựng nhà ở chung cư khoảng 12-13 triệu/m2, chưa kể các chi phí khác. Có thể nói, “các chi phí khác” chính là nguyên nhân đẩy giá căn hộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM lên cao ngoài tầm với của đại bộ phận người lao động. Vì vậy để những người như vợ chồng anh Tấn có thể mua được nhà và thoát cảnh ở trọ, quan trọng nhất vẫn là hạ giá bán nhà…

Phải kéo giảm giá nhà xuống

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng: “Người dân có nhu cầu thật lúc nào cũng sẵn sàng xuống tiền để mua nhà, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Do đó, vấn đề ở đây là làm sao giá nhà phải hợp lý”.

Theo ông Châu, thực tế thị trường hiện nay đang rất cần nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Tuy nhiên, phần lớn các dự án nhà ở hiện nay đều nằm trong phân khúc trung và cao cấp, từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Do đó, cần phải có cơ chế hỗ trợ cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước phải rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên cao. Không có chi phí nào là không được tính vào giá thành. Thủ tục hành chính càng rút ngắn thì càng có nhiều cơ hội giảm giá nhà ở cho người dân có nhu cầu.

Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành – cho rằng, nếu tính giá nhà tuyệt đối thì tại Việt Nam không cao hơn Thái Lan, Malaysia, nhưng nếu so về thu nhập của người dân thì giá nhà trong nước đang rất cao so với các nước. Giá bán nhà ở phụ thuộc vào mong muốn của nhà đầu tư, vào mức lợi nhuận kỳ vọng mà các chủ đầu tư đưa ra. Ngoài ra, giá bất động sản còn phụ thuộc vào chính sách, pháp lý về bất động sản. Nếu chính sách nhanh sẽ góp phần rất lớn trong việc thúc đẩy nguồn cung, khi cung vượt cầu thì thị trường sẽ tự điều tiết, giúp kéo giá sản phẩm bất động sản xuống. Cụ thể, pháp lý nhanh sẽ giúp chủ đầu tư giảm được thời gian xây dựng từ 5 năm xuống còn 3 năm. Điều này sẽ giúp giảm chi phí phát sinh, từ đó giảm giá bán nhà…

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, ông Khiết thông tin, để hỗ trợ người mua nhà, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất UBND TP có quỹ hỗ trợ cho người dân mua nhà ở xã hội bởi các chính sách hiện nay còn có hạn chế về thời gian hỗ trợ cho vay cũng như mức vay đối với nhà ở xã hội.

T.Anh – Đ.Việt