Biến động bất động sản 6 tháng đầu năm

Sau 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) đang đối diện với các biến động bất thường của thị trường mua bán như các cơn sốt đất nền, đất đặc khu… Đặc biệt là phải chịu nhiều áp lực rủi ro mà nổi bật nhất là những vụ cháy nổ đặc biệt nghiêm trọng ở một vài chung cư tại các TP lớn.

Bên cạnh những chung cư chưa có người mua, vẫn có những chung cư tiếp tục xây mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân ở P.Tân Phong, Q.7

Tuy nhiên, bất chấp những khó khăn trước những biến động bất ngờ của thị trường BĐS, các dự án mới của thị phần nhà ở vẫn lần lượt ra mắt theo tiến độ đã đáp ứng được sự bền vững của tính thanh khoản trong thị trường BĐS của quý 1 và quý 2.

Những “điểm nhấn” dễ nhìn thấy

Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2018 thị trường BĐS của 24 quận huyện đã có những biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường có tỷ lệ giảm gần 10% so với số dự án đưa ra thị trường cùng kỳ năm 2017. Cụ thể, nếu năm 2017 có gần 20 ngàn căn nhà bao gồm căn hộ chung cư và căn nhà thấp tầng đưa ra thị trường thì năm nay số lượng đó chỉ còn lại một nửa. Điều đó có nghĩa là đã giảm đi gần 50% so với thời điểm cùng kỳ với 1 năm trước. Theo đánh giá của Hiệp hội HoREA cùng với phân khúc căn hộ trung cấp, phân khúc căn hộ bình dân năm nay chỉ có gần 2 ngàn căn trong lúc cùng kỳ năm 2017 là hơn 6 ngàn căn. Con số đó làm cho tỷ lệ căn hộ bình dân giảm mạnh đến 70%. Những con số biết nói trong đồ thị đi xuống này đã phần nào khẳng định những biểu hiện sụt giảm về thị trường BĐS ở TP.HCM là điều rất dễ nhìn thấy. Nếu những năm trước đây, câu chuyện sốt đất nền, sốt giá nhà ở thường chỉ xảy ra khu vực các quận huyện nội đô thì cuối năm 2017 “dòng chảy” đó lại bất ngờ trôi về các quận huyện ngoại thành.

TS. Lê Chí Nhân – chuyên gia kinh tế phân tích, trong những năm gần đây TP.HCM đã có đề ra chiến lược phát triển kinh tế hướng ra phía biển theo 3 bước trong đó tập trung vào các khu chế xuất Tân Thuận, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Q.7), Khu công nghiệp Hiệp Phước (Nhà Bè), đường cao tốc Bến Lức – Long Thành, dự án cầu Bình Khánh… Đó là lý do mà giá đất ở những nơi đây đột ngột tăng giá. Cùng với các quận huyện khác, cơn sốt ảo giá đất nền phân lô còn “cộng hưởng” đến các địa phương khác mà tâm điểm thấy rõ nhất là ở Q.9. Chỉ thấy cái lợi trước mắt nên một số người kinh doanh BĐS bất chấp cả chuyện vi phạm luật pháp nên đã tìm cách phân lô cả đất nông nghiệp trái phép để chạy theo lốc xoáy của cơn sốt đất bất bình thường trong những tháng đầu năm. Tuy nhiên, đến vào thời điểm cuối của quý 2 với nhiều lý do khách quan, cơn sốt ảo đã bắt đầu hạ nhiệt do được kiểm soát chặt chẽ hơn nên giá đất nền gần như lại quay về “xuất phát điểm” của năm 2016 và 2017.

Những phân khúc chủ đạo

Đúng như đánh giá của HoREA, cơn sốt ảo chỉ xảy ra ở phân khúc đất nền phân lô còn phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường không hề có một chút biểu hiện gì sốt giá. Sau khi sở hữu được một ngôi nhà mặt phố 4 tầng ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Q.7, chị Phạm Thị Thanh Hương có hộ khẩu thường trú tại Q.Tân Bình quyết định bán lại căn hộ chung cư Rex 3 rộng 74m2 trên đường Nguyễn Lương Bằng, P.Tân Phú, Q.7. Thế nhưng theo lời người phụ nữ 50 tuổi, việc sang nhượng trong một năm nay không dễ dàng gì: “Hai năm trước có người trả 2 tỷ đồng tôi không bán, vậy mà đầu năm nay tôi hạ xuống bớt 1,9 mà vẫn không có ai trả được giá đó”. Đó cũng là tâm trạng chung của một số chủ căn hộ ở các chung cư Q.2, Q.7 vốn được coi là địa bàn BĐS của các “đại gia” lớn và nhỏ. Theo cách nhìn biện chứng của các chuyên gia BĐS, lý do trước hết là sự ra đời một cách ồ ạt các chung cư cao tầng của nhiều nhà đầu tư khổng lồ về BĐS nhưng nguyên nhân quan trọng hơn chính là các vụ hỏa hoạn liên tiếp ở các chung cư lớn mà điển hình là chung cư Carina Plaza, Q.8.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định, cho dù có một vài biến động lớn nhưng thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2018 hy vọng vẫn giữ được ổn định và tăng trưởng bình thường. Theo nhu cầu chung, căn hộ vừa túi tiền người mua 1 đến 2 phòng ngủ có giá bán trên 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo. Bên cạnh đó, phân khúc thị trường đất nền phân lô sẽ hạ nhiệt do được kiểm soát chặt chẽ hơn. Cũng vì thế mà sẽ không còn xảy ra tình trạng “bong bóng trong thị trường BĐS” của 6 tháng cuối năm nay.

Bài, ảnh: Hoàng Anh