Bất động sản: Bao giờ về đúng giá?

Một số chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, cần cải cách thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư, kinh doanh BĐS minh bạch, thông thoáng, công bằng, phát triển bền vững. Bởi lẽ, thời gian qua công tác quản lý, điều hành đất đai, BĐS bộc lộ nhiều hạn chế yếu kém dẫn đến tiềm ẩn rủi ro, gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS và thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư và cả nền kinh tế của đất nước.

Môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch sẽ hỗ trợ cho người dân sở hữu được nhà ở giá cả phù hợp

Thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo “an sinh xã hội về nhà ở”, làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị, nông thôn; đã đóng góp khoảng 10% nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, thị trường này vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoRE – chỉ ra nhiều tồn tại, trong đó có tình trạng “lệch pha cung – cầu” dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Chỉ riêng tại TP.HCM, tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” thể hiện rất rõ, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền, trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. Bên cạnh đó, khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân; đồng thời đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương.

“Môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Có không ít doanh nghiệp BĐS yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp. Trong đó, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau. Vì thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế; ngược lại thị trường BĐS bất ổn sẽ dẫn đến sự bất ổn của hai thị trường này”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, nguyên nhân dẫn đến các tồn tại trên một phần do dịch Covid-19, do xung đột địa chính trị, do đứt gãy chuỗi cung ứng. Nhưng chủ yếu vẫn là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Đức Chi – Thứ trưởng Bộ Tài chính – cho hay, mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021. Đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%, giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý 1/2022 có 20.325 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công, bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

“Có thể thấy diễn biến thị trường BĐS còn những hạn chế nhất định. Việc tăng giá trên thị trường BĐS được cho là do yếu tố cung – cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân dẫn đến giá nhà tăng. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư”, ông Chi lý giải.

Hãy xem đất đai là hàng hóa

Hơn 10 năm qua thị trường BĐS Việt Nam trải qua 4 lần thay đổi. Giai đoạn 2009-2010 phát triển nóng do nới lỏng tín dụng; Giai đoạn 2011-2013 trầm lắng, đóng băng; Giai đoạn 2014-2019 thị trường phục hồi và phát triển trở lại. Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Và hiện tại, cả nước ước tính đã và đang thực hiện trên 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2009.

Hoạt động quản lý BĐS có hiệu quả sẽ thúc đẩy phát triển thị trường BĐS bền vững, góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển bền vững kinh tế – xã hội, tạo ra sức hút các nguồn vốn đầu tư cho tăng trưởng, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đóng góp của ngành xây dựng và BĐS vào GDP các năm gần đây ngày càng tăng và chiếm khoảng 11%.

PGS.TS Phạm Tiến Đạt – Hiệu trưởng Trường ĐH Tài chính Marketing (TP.HCM) – cho rằng, cần xem đất đai, BĐS như hàng hóa “đặc biệt”. Vì vậy ở cấp độ quốc gia nên thiết lập một cơ chế, chính sách “đặc biệt” đủ mạnh cho phát triển bền vững hàng hóa này. Trước hết, hoàn thiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất, quy hoạch phát triển thị trường BĐS bền vững mang tính dài hạn, đảm bảo mỗi định danh đất đai, BĐS thực hiện giao dịch, mua bán và sử dụng đúng mục đích, được kiểm soát. Bên cạnh đó, phải minh bạch các thông tin về đất đai, tập trung khắc phục triệt để những hạn chế có tính cấp thiết, từng bước tìm kiếm những giải pháp căn cơ khắc phục toàn diện những hạn chế. Chẳng hạn tình trạng môi giới, cò đất tự phát, thổi giá, làm giá… cần khắc phục dứt điểm thông qua các biện pháp chế tài, xử phạt.

“Thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn những rủi ro, hệ thống pháp luật liên quan còn chồng chéo, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp. Tại một số địa phương dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Tình trạng thiếu minh bạch nhà ở xã hội còn tồn tại, nhiều dự án nhà ở chưa có cơ sở pháp lý, dự án không có thật. Số lượng nhà môi giới BĐS lớn nhưng số lượng nhà môi giới có chứng chỉ hành nghề chỉ chiếm số lượng khiêm tốn… Những tồn tại này tiềm ẩn rủi ro, gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS và thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư”, ông Đạt cho hay.

HoREA cũng kiến nghị cần cải cách “thể chế pháp luật” và “thực thi pháp luật”. Đây là các giải pháp tháo gỡ những tồn tại một cách hiệu quả, ít tốn kém, có tính lan tỏa, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

“Chúng ta cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh BĐS minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh. Việc nâng cao chỉ số môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh quốc gia như mới đây Fitch Ratings xếp hạng Việt Nam lên mức ổn định mà nếu được nâng hạng cao hơn thì rất thuận lợi trong huy động nhiều nguồn vốn đầu tư, trong đó có vốn nước ngoài FDI vào nền kinh tế và thị trường BĐS”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, HoERA còn kiến nghị tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và tránh gây biến động thị trường BĐS; Kiến nghị bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” để phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội…

Minh Phương