Cần quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản

Ngày 31-10, tiếp tục kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, tại Nhà Quốc hội, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5%

Thảo luận về dự án luật, về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Quốc hội (ĐB) Nguyễn Hữu Thông (Bình Thuận) đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh, vì thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở, BĐS không thể mua đất và xây dựng nhà ở.

ĐB Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cũng đề nghị cần làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường BĐS, vì hành vi thao túng trong thị trường BĐS nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán.

Quang cảnh phiên thảo luận ở hội trường kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, ngày 31-10.

Trong phiên thảo luận, nguyên tắc kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai được nhiều ĐB quan tâm. ĐB Vương Quốc Thắng (Quảng Nam), ĐB Phan Thị Mỹ Dung (Long An) và một số ĐB nhất trí với phương án 1, đó là “chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Các ĐB cho rằng, quy định như vậy có thể kiểm soát được hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giảm thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai…

Trong khi đó, ĐB Nguyễn Thị Lệ, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TPHCM, bày tỏ quan điểm chọn phương án 2, đó là “chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS”.

ĐB Nguyễn Thị Lệ cũng đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, cũng để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

“Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc như dự thảo là cao, hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% là quá thấp, hoặc có ý kiến còn đề xuất lên mức 30% bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý”, ĐB Nguyễn Thị Lệ phân tích. Đồng thời, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, ĐB đề nghị Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 của điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể cần bổ sung cụm từ “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”. Bởi nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn.

Đại biểu Nguyễn Thị Lệ, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TPHCM phát biểu tại phiên thảo luận.

Tiếp tục nghiên cứu các vấn đề

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh phát biểu giải trình cho biết, đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai, đa số ý kiến ủng hộ theo hướng là nhà có sẵn thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; để bảo đảm chặt chẽ thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, nhưng phải hoàn thành ý nghĩa vụ tài chính.

Có 3 vấn đề Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang đưa ra 2 phương án để xin ý kiến ĐB. Qua ý kiến phát biểu thấy rằng các phương án của các nội dung này còn rất phân tán. Ví dụ về đặt cọc, dự thảo đưa ra là giao cho Chính phủ quy định nhưng không quá 10%, song một số ý kiến đề nghị mức này là 5%, 15%, do đó, Ủy ban Kinh tế sẽ nghiên cứu, trường hợp cần thiết sẽ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến của các ĐB. Tương tự là vấn đề thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, dù các ĐB đã có nhiều ý kiến, nhưng dự án luật còn nhiều vấn đề phức tạp, tác động, ảnh hưởng lớn, liên quan đến nội dung một số dự án luật khác cũng đang được Quốc hội trình như Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị các ĐB tiếp tục tham gia góp ý bằng văn bản để cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, hoàn chỉnh một cách thận trọng, kỹ lưỡng và toàn diện.

PHAN THẢO (theo SGGP)