Tín dụng bất động sản: Dễ vào khó ra

Kế đến là Vietcombank với chương trình cho vay mua nhà từ 70 – 100% tổng chi phí ngôi nhà (tùy tài sản đảm bảo). Thời hạn cho vay cũng được đẩy lên đến 20 năm. Các NH thương mại khác như: ACB, Techcombank, Sacombank cũng không kém cạnh về dịch vụ và sản phẩm cạnh tranh.

Cụ thể, ACB đẩy mạnh cho vay sinh hoạt, xây, sửa nhà… với thời hạn hấp dẫn. Tại Techcombank, gói vay mới là vay tiêu dùng không tài sản thế chấp, mức tối đa 200 triệu đồng/3 năm…

Trên thực tế, trước nay, nhiều NH đã liên kết với các công ty địa ốc để nâng hạn mức cho vay mua nhà, đất lên tới 90% giá trị tài sản đảm bảo, thời hạn kéo dài 20 – 30 năm. Nhưng nay việc cho vay rầm rộ với những điều kiện cực kỳ thoáng như trên khiến nhiều người có nhu cầu thực sự lại một phen mừng húm.

Nói như thế bởi thông thường, mọi năm, từ tháng Mười trở đi, cá nhân muốn vay chi tiêu, mua đất, mua nhà là cực khó. Nguyên nhân được các NH lý giải là cuối năm, doanh nghiệp nào cũng cần vốn, nhà nào cũng cần tiền, còn NH e ngại căng thẳng tín dụng nên việc bung tiền cho vay tiêu dùng vào thời điểm này khá hiếm.

Vậy mà năm nay, tình hình có vẻ đang đi ngược lại “lối mòn”, thậm chí còn được triển khai rất mạnh. Ông Đàm Thế Thái, Phó tổng giám đốc Khối Khách hàng cá nhân của HDBank, nói rằng, phần lớn các NH đang có chiến lược đẩy mạnh khối bán lẻ không chỉ đến khách hàng cá nhân, mà còn hướng đến cả doanh nghiệp.

Tuy nhiên, việc tiếp cận dường như vẫn chưa thực sự dễ dàng như lời quảng cáo của các NH nói trên. Bởi vì, cho đến nay, đối tượng khách hàng NH nhắm đến chủ yếu là khách hàng có thu nhập khá trở lên, vì những căn hộ mà NH liên kết có giá ít nhất cũng từ 2 – 3 tỷ đồng. Bên cạnh đó, những rắc rối về thủ tục, lãi suất cũng trở thành rào cản chính khiến người vay khó lòng tiếp cận được.

Thực tế, lãi suất mà các NH đưa ra chỉ đúng với thời điểm khách hàng đi vay, sau đó một vài tháng, NH sẽ tiến hành điều chỉnh theo lãi suất thị trường. Đây là rủi ro cực kỳ lớn đối với những người không có cái nhìn dài hạn khi đi vay.

Chẳng hạn, vay mua nhà tại ACB, lãi suất với các kỳ hạn ngắn ở mức 14,5%/năm, nhưng các kỳ hạn dài đều trên 15%/năm, và NH này chỉ cho vay tối đa đến 15 năm. Sacombank thì cho vay ba tháng đầu với lãi suất 14,4%/năm, những tháng sau lãi suất cho vay được tính trên cơ sở lãi suất huy động cộng với 0,4%/tháng.

Như vậy, nếu vay ở thời điểm hiện tại, người vay phải trả lãi đến 15,96%/năm. Không chỉ là vấn đề về lãi suất, những lời chào cho vay 70 – 90% mà NH đưa ra cũng không hề đơn giản, vì nếu khách hàng vay 90% để mua căn nhà 1 tỷ đồng thì phải có một căn nhà khác giá trị khoảng 1,5 tỷ đồng để thế chấp cho NH…

Một rào cản lớn về chính sách cũng khiến cho cả NH lẫn khách hàng đau đầu, đó chính là Thông tư 13/2010/TT- NHNN do NH Nhà nước ban hành vào nửa cuối tháng 5/2010 về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản thuộc loại tài sản có hệ số rủi ro 250%.

Sẽ không có gì đáng nói nếu Thông tư này chỉ dùng để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản với các nhà đầu cơ, kinh doanh. Vấn đề là hiện nay, theo các NH thương mại cho biết, hồ sơ vay mua nhà, đất đang chiếm đa số trong các khoản vay tiêu dùng ở các NH.

Như vậy, việc xác định đâu là khoản vay tiêu dùng, đâu là khoản vay kinh doanh bất động sản theo quy định tại Thông tư 13 mới chỉnh sửa của NH Nhà nước để xác định hệ số dự phòng rủi ro đang khiến các NH lúng túng, hoạt động cho vay bị đình trệ.

Tình trạng này cũng khiến nhiều người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà để ở khó tiếp cận được nguồn vốn. Đó là chưa kể rất nhiều rào cản đã được dựng lên gây khó khăn cho người có nhu cầu vay thực sự.