Lùm xùm pháp lý quản nhà chung cư

Trên địa bàn Hà Nội hiện có 320 nhà chung cư mới xây dựng từ 2001 đến nay đã đưa vào sử dụng, trong đó có 149 nhà chung cư tái định cư, mới thành lập được 26 ban quản trị và 3 mô hình quản lý nhà chung cư.

Sự phát triển của nhà chung cư khiến bộ mặt đô thị trở nên hiện đại, nhưng đi kèm với đó là rất nhiều phiền toái từ khi dự án hình thành đến lúc vận hành tòa nhà, trong đó vấn đề tranh chấp, khiếu nại phí dịch vụ luôn là vấn đề nóng.

Nóng nhất là phí dịch vụ

Tại hội thảo “Quản lý và vận hành tòa nhà, thực trạng và giải pháp” vừa được Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà- Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, thời gian qua đã xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư hoặc giữa người dân với đơn vị quản lý vận hành tòa nhà, đã ảnh hưởng đến mô hình phát triển của chung cư hiện đại. Trong đó tranh chấp, khiếu kiện về xác định phần sở hữu chung của chung cư và mức phí dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà là chủ yếu.

Quản lý vận hành các dịch vụ của các chung cư đang là vấn đề vướng mắc giữa người sử dụng và chủ đầu tư (ảnh minh hoạ) – ảnh: BÌNH AN

Theo ông Nguyễn Hồng Minh – TGĐ CTCP quản lý và khai thác tòa nhà PMC – “nóng” nhất vẫn là vấn đề tầng hầm và phí dịch vụ chung cư. Trước kia, Nhà nước quy định tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, sau đó Nhà nước điều chỉnh, nếu căn hộ tầng hầm đó không nằm trong giá thành xây dựng thì thuộc chủ đầu tư, nếu nằm trong giá thành xây dựng sẽ thuộc các hộ dân. Đây là điểm yếu về pháp lý, gây mâu thuẫn.

“Trong khi chưa có luật riêng về quản lý nhà chung cư, Luật Nhà ở nên bổ sung thêm một chương có vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm giải quyết triệt để các vướng mắc, khiếu kiện” – ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), kiến nghị.

Ông Nguyễn Ngọc Thành- Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng- cho rằng, việc tranh cãi về mức phí là điển hình, nhưng trước khi ký hợp đồng mua căn hộ, khách hàng nên xem kỹ hợp đồng mua bán, để khi về ở tránh xảy ra những điều đáng tiếc; đơn cử, vụ việc ở Keangnam kéo dài ảnh hưởng chung tới công tác vận hành tòa nhà cũng như cuộc sống của những cư dân nơi đây.

Đúng như các ý kiến trên, UBND thành phố Hà Nội đã quy định mức phí đóng, tuy nhiên một số chung cư cao cấp có phí dịch vụ cao như tại Keangnam trước khi xảy ra khiếu kiện là 21.000 đồng/m2/tháng, Golden West Lake và Pacific Place 16.720 đồng/m2/tháng… đã khiến xung đột giữa quản lý tòa nhà và cư dân. Đồng thời, tại nhiều khu chung cư, mỗi khi kết thúc một năm cũ, bước sang năm mới thì các chủ đầu tư, nhà quản lý tự ý điều chỉnh giá, đã khiến dân cư búc xúc. Đắt, rẻ phí dịch vụ nhiều khi không còn bàn đến, cư dân chỉ cần vấn đề đó là minh bạch thu chi và cơ sở cấu thành giá phí.

Tính pháp lý còn lùm xùm

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, việc xảy ra tranh chấp, khiếu kiện thời gian qua chủ yếu liên quan đến tính pháp lý của công tác quản lý, đó là một phần khung pháp lý điều chỉnh vấn đề này chưa được bổ sung.

Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Phan Thành Mai đánh giá, việc xảy ra xung đột giữa quản lý tòa nhà và khách hàng là do chưa có mô hình chuẩn cho loại hình này. Hiện Việt Nam có 2 mô hình quản lý tòa nhà: Thứ nhất, mô hình ban quản trị quản lý do dân bầu, có kiểm toán chi phí, minh bạch chi phí. Tuy nhiên, vướng mắc là mô hình này công ty quản lý không có pháp nhân. Thứ hai, chủ đầu tư trực tiếp quản lý, dịch vụ quản lý theo chủ quan của chủ đầu tư và dễ dẫn đến việc cư dân không đồng thuận với chủ trương của ban quản lý.

“Nhà chung cư nên theo mô hình của một số nước tiên tiến, hoạt động như các tổ chức phi chính phủ, bắt buộc có kiểm toán hằng năm bằng công ty có chức năng độc lập…” – ông Mai kiến nghị.

Có trường hợp đã tự thành lập ban quản trị như ở nhà 17T10, 17T11 (KĐT Trung Hòa – Nhân Chính), nhưng chưa được UBND quận công nhận. Việc này đã dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để ban quản trị chịu trách nhiệm về các sự cố tai nạn xảy ra tại các tòa nhà, đồng thời ban quản trị chưa có cơ sở pháp lý để ký hợp đồng kinh tế.
Một số ý kiến trong hội thảo đề xuất nên xây dựng Luật Chung cư, vì theo chiến lược nhà ở quốc gia, nhà chung cư sẽ chiếm 80% tổng số dự án nhà ở. Chính vì vậy, việc có một cơ sở pháp lý sẽ khiến cho công tác quản trị chung cư thuận lợi, tránh những tranh chấp, khiếu nại không đáng có.

Minh Trang

Báo Lao Động