Quản lý phí bảo trì chung cư: Vẫn mù mờ trách nhiệm các bên

Câu chuyện về phí bảo trì chung cư được báo chí khai thác nhiều bởi số phí này của nhiều tòa chung cư lớn lên đến vài trăm tỷ đồng (được tính bằng 2% tổng trị giá một căn hộ), Tiền Phong từng không ít lần đề cập, đặc biệt phản ánh những tranh chấp xảy ra xoay quanh chuyện phí bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị. Hiện, nhiều chủ đầu tư vịn cớ rất cảm tính như các thành viên ban quản trị không có chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư nên chậm, hoãn chuyển tiền cho ban quản trị tòa nhà.

Hiện cư dân tòa Keangnam (Nam Từ Liêm, Hà Nội) mới đòi được 40 tỷ đồng/125 tỷ đồng tiền phí bảo trì. Ảnh: Như Ý.

Mới đây, cập nhật tình hình, ông Nguyễn Văn Cẩn, Trưởng Ban quản trị tòa Keangnam (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, sau nhiều lần đấu tranh, nhiều cuộc họp giữa chủ đầu tư, Ban quản trị và UBND quận Nam Từ Liêm, phía chủ đầu tư Keangnam mới hoàn trả 40 tỷ đồng/125 tỷ đồng tiền phí bảo trì. Chủ đầu tư nói không có tiền trả và xin trả dần. “Họ đã chiếm dụng tiền của cư dân chúng tôi trong nhiều năm và bây giờ kêu không có tiền trả là vô lý. Cơ quan chức năng nên vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa để họ hoàn trả nốt số tiền còn lại”, ông Cẩn nói.

Tại thời điểm này, ban quản trị tòa nhà Sky City (Láng Hạ, Hà Nội) vẫn đau đầu vì chưa đòi được hết số tiền phí bảo trì chủ đầu tư đã thu. “Thanh tra Bộ Xây dựng vào cuộc tìm ra sai phạm của chủ đầu tư nhưng đến nay, số tiền phí bảo trì còn lại vẫn chưa bàn giao cho ban quản trị. Chủ đầu tư hiện ở ngay trong tòa nhà, trụ sở cũng có và hoàn toàn đủ điều kiện để cơ quan chức năng ban hành quyết định cưỡng chế nhưng đợi mãi vẫn chưa có kết quả”, một thành viên ban quản trị tòa Sky City nói.

Tương tự như các tòa nhà trên, cư dân cùng ban quản trị tòa N05 Trung Hòa – Nhân Chính sốt ruột khi chủ đầu tư là Vinaconex chưa bị cưỡng chế, buộc phải chuyển số tiền 70 tỷ đồng phí bảo trì tòa nhà.  Thậm chí, đến giờ này,  nhiều chủ đầu tư tòa chung cư này chưa chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị. Khi chưa có ban quản trị, số tiền 2% từ phí bảo trì vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Cư dân sinh sống tại tòa nhà Green Stars (Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) do Cty CP Đầu tư Ngôi sao An Bình làm chủ đầu tư… bức xúc không có cách gì đòi số tiền này sớm.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì là làm trái luật và phải xử lý theo đúng quy định. Không có lý do gì để chủ đầu tư trì hoãn việc bàn giao và cơ quan chức năng phải ban hành cưỡng chế thu hồi. Nếu cơ quan chức năng không thu hồi được là lỗi của đơn vị đó. “Luật đã quy định cứ thế mà làm, ai làm sai phải chịu trách nhiệm trước pháp luật”, vị này nói.

Thiếu trách nhiệm

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ phân tích, tòa án tuyên bố trả lại số tiền cho người bị hại nhưng một doanh nghiệp vẫn cố tình không bàn giao. Những người thực thi bản án như cơ quan thi hành án “tiếp tay” cho sự chây ì của doanh nghiệp. Vì vậy, nếu UBND cấp tỉnh ban hành cưỡng chế mà thiếu sự giám sát khâu thi hành sẽ khó cưỡng chế được chủ đầu tư. Trong khi thực tế, thời gian cưỡng chế thường kéo dài vài năm. Khi đó, người dân ở chung cư không những chưa đòi được quỹ bảo trì để duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tòa nhà, mà còn khó khăn hơn khi kiện chủ đầu tư ra tòa.

“Cơ quan chức năng vô hình trung đẩy thế khó cho ban quản trị. Các thành viên ban quản trị thắc mắc khi chủ đầu tư không thực hiện quyết định cưỡng chế, cư dân sẽ thực hiện quyền gì tiếp theo? Nếu họ khởi kiện thì có sự xung đột hay không? Rõ ràng, UBND tỉnh đã ban hành quyết định cưỡng chế, ấn định số tiền bàn giao rồi và quyết định này là theo thủ tục hành chính”, ông Quyền nói.

Trong khi đó, để giải quyết mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và ban quản trị liên quan đến phí bảo trì, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam cho biết, để đảm bảo số tiền 2% phí bảo trì được sử dụng hiệu quả, cần đồng chủ tài khoản đứng tên trong ngân hàng, bao gồm 1 người của chủ đầu tư và 2 người của ban quản trị tòa nhà để đề phòng rủi ro. Ông Hiệp cho rằng, nên trao quyền cho ban quản trị tòa nhà và có con dấu riêng cho ban quản trị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, khi giao quỹ bảo trì này cho ban quản trị tòa nhà, phải có quy định đề phòng sự trục lợi của ban quản trị. Hiệp hội BĐS TPHCM cũng đã có văn bản kiến nghị trong thành phần ban quản trị cần có sự tham gia của UBND phường với tư cách cùng cư dân giám sát các hoạt động của ban quản trị. 

Để giải quyết mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân về phí bảo trì, cơ quan quản lý nhà nước đưa ra nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 10/12/2015 về việc cưỡng chế chủ đầu tư chây ì trả phí bảo trì. Nhiều chuyên gia cho rằng, thực hiện cưỡng chế không khác gì “thả gà ra đuổi” trước khi nghị định có hiệu lực.