Đột phá cải tạo chung cư cũ

Mặc dù không thiếu văn bản được ban hành suốt những năm qua nhưng việc tổ chức cải tạo, xây dựng lại những chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng trên địa bàn TPHCM vẫn gặp nhiều khó khăn. Với Nghị định 69/2021 về cải tạo, xây dựng nhà chung cư vừa được Chính phủ ban hành, theo nhiều chuyên gia, sẽ giải tỏa có hiệu quả các vướng mắc để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ ở TPHCM nhanh hơn.

Dãy chung cư trên đường Khánh Hội (quận 4) xuống cấp trầm trọng.

Người dân tâm tư
Chung cư Trúc Giang, quận 4, được kiểm định thuộc loại D. Chung cư này xây dựng từ trước năm 1975, bên ngoài nhìn vào rệu rã, tường xám xịt rêu phong, lồi lõm những mảng tường bung vữa, có cảm giác có thể đổ sập bất cứ lúc nào! Chính quyền quận 4 đã tổ chức di dời người dân đi nơi khác để tiến hành xây dựng lại. Chung cư có 123 hộ, chỉ còn 3 hộ chưa chịu di dời, nguyên nhân là nơi tạm cư quá xa so với nơi làm việc và căn hộ chưa được bán hóa giá nên người dân ngại sau này sẽ không được bố trí lại… Đại diện MTTQ, đoàn thể của quận, lãnh đạo quận ủy, UBND quận đã tiếp xúc vận động các hộ dân nhưng vẫn chưa có kết quả.
Khác với bên ngoài đường Bến Vân Đồn hoành tráng, những tòa cao ốc chọc trời, bên trong là cụm chung cư Vĩnh Hội, quận 4 với nhiều căn hộ đã bong tróc từng mảng bê tông ở trần nhà, hành lang… Đây cũng là chung cư cũ nằm trong diện hư hỏng nặng. Từ năm 2018, quận đã niêm yết và công bố mời gọi nhà đầu tư, phương án di dời bố trí tạm cư để triển khai xây dựng chung cư mới. Do dịch Covid-19 bùng phát khiến cho công tác trên phải ngừng lại. Với bản thân người dân, việc di dời như thế nào họ cũng chưa thông suốt. Một hộ dân thuộc dãy nhà A tâm sự, hoàn cảnh hiện nay như sống tạm, cứ nơm nớp lo sợ nhà bị sụp. Vấn đề người dân chờ đợi là, phương án tái định cư tại chỗ như thế nào, diện tích căn hộ sau khi nhận ra sao, hoặc giá bán phải được rõ ràng ngay từ đầu. Cho đến thời điểm này, mới có gần 10 hộ dân chấp thuận bàn giao mặt bằng.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, năm 2017, sau khi tổ chức kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, có 15 chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm. Đối với 15 chung cư này, đến nay TPHCM đã di dời toàn bộ 6 chung cư, di dời dở dang 5 chung cư, đã tháo dỡ 4 chung cư.
Nhiều giải pháp mới
Nhiều năm xử lý vấn đề này do địa bàn tồn tại một số chung cư cũ cần chỉnh trang, xây mới, ông Võ Thanh Dũng, Phó Chủ tịch UBND quận 4 nhận định, Nghị định 69/2021 cơ bản gỡ được các vướng mắc lớn khi thực hiện cải tạo lại chung cư cũ.
Trước đây quy định trong khu vực thực hiện dự án tháo dỡ chung cư là phải có 100% người dân có ý kiến đồng thuận, nhưng nay chỉ cần đưa danh sách tiêu chí những nhà đầu tư tham gia, trên cơ sở đó người dân bỏ phiếu đồng thuận và chỉ cần 51% đồng thuận là được. Trường hợp dưới 51%, trước đây quy định Nhà nước thực hiện, nhưng cụ thể thế nào thì không có, còn nay nói rõ Nhà nước đầu tư theo Luật Đầu tư công, trình HĐND TPHCM quyết định cấp vốn, thực hiện đấu thầu chọn chủ đầu tư. Một nội dung khác, trước đây quy định chủ sở hữu căn hộ có quyền tham gia với chủ đầu tư làm dự án, còn nay thì chỉ tham gia, giám sát, có ý kiến, biểu quyết lựa chọn danh sách nhà đầu tư, chứ không phải tham gia bỏ vốn làm chủ đầu tư. Đây là giải pháp đột phá, lâu nay quận 4 bị vướng chỗ này. Đặc biệt, theo ông Dũng, chính sách bồi thường tái định cư rất rõ ràng về đất, vật kiến trúc, chủ đầu tư được xây dựng phương án bồi thường không trái với Luật Đất đai; phương án bồi thường bằng tái định cư tại chỗ, hoặc trả tiền cho người sở hữu căn hộ đi tìm nơi ở mới cũng là quy định rất mới, hy vọng sẽ gỡ được các khó khăn trước đây.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM khẳng định, đột phá lớn nhất của Nghị định 69/2021 là tính khả thi của nghị định. Đầu tiên, nghị định đã bổ sung vào quy mô dân số, bởi không có tiêu chí này thì không thể thực hiện dự án; đồng thời giao chỉ tiêu quy hoạch cho lãnh đạo các tỉnh thành xem xét, phù hợp về quy hoạch, kết nối hạ tầng, chứ không quá cứng nhắc, dẫn đến không thực hiện được. Thứ hai, nêu rõ việc quy đổi diện tích để chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư ở căn hộ mới, hệ số K bồi thường 1 – 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận.
Một giải pháp đột phá mang tính tổng thể là quy gom các nhà chung cư, nhà tập thể nhỏ để tái định cư trên địa bàn phường, xã. Đây là nội dung tháo gỡ rất lớn cho quận 3, nơi có 43 cụm nhà chung cư nhưng đến 90% là nhà tập thể nhỏ lẻ, không thể xây dựng nhà tái định cư tại chỗ. Quận 3 có kế hoạch dồn lại thành 3 khu mới. Khu Nguyễn Thiện Thuật diện tích lớn nhất, liền ranh với cư xá Đường Sắt, 2 khu này diện tích hơn 6ha. Khu thứ 2 ngay chợ Nguyễn Văn Trỗi, đường Lê Văn Sỹ, khu thứ 3 là ga Hòa Hưng. Dù quận 3 chưa thực hiện nhưng nghị định này ra đời sẽ là căn cứ pháp lý, giúp triển khai bài bản hơn. Tại quận 5 có 408 khu nhà chung cư, trên 90% cũng là khu nhà tập thể nhỏ, khả thi nhất vẫn là quy gom lại. Tại Hà Nội cũng vậy, có rất nhiều những khu tập thể nhỏ lẻ, sẽ quy gom lại thành khu lớn hơn.
“Trong việc chỉnh trang lại khu đô thị cũ, có thể chúng ta phải chấp nhận ở chật hơn một chút, nhưng đổi lại thành phố có bộ mặt đô thị đẹp hơn, hiện đại hơn, đặc biệt là an toàn cho người dân, khỏi thấp thỏm trong những tòa nhà có thể sụp đổ bất cứ lúc nào”, ông Lê Hoàng Châu nhận xét.

LƯƠNG THIỆN (theo SGGP)