Nhà ở bình dân, cầu nhiều cung ít

Nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng tăng mạnh trong khi nguồn cung đưa ra thị trường chiếm số lượng lớn về nhà ở cao và trung cấp.

Riêng năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không có căn nhà ở bình dân nào mà chỉ có nhà ở phân khúc cao và trung cấp

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thời gian gần đây thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng vênh nhau giữa cung và cầu. Cụ thể là nhà ở phân khúc cao cấp, trung cấp thì nhiều và tăng theo từng năm, còn phân khúc nhà ở bình dân rất khiêm tốn, thậm chí có năm không có căn nào.

Thiếu nhà ở bình dân

Tại TP.HCM, năm 2020, nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 1% trên tổng số nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường, trong khi đó, nhà ở cao cấp lại tăng mạnh. Như năm 2017, nhà ở cao cấp chiếm 25,5%; năm 2018: 30%; năm 2019: 67,1%; năm 2020: 42,1%; năm 2021: 72% và chiếm đến 80,13% trong 6 tháng đầu năm 2022. Riêng năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không có căn nhà ở bình dân nào mà chỉ có nhà ở phân khúc cao và trung cấp.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP cho biết, nhu cầu nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tăng nhưng nguồn cung giảm mạnh. Hơn nữa, những năm gần đây, thị trường bất động sản nổi lên các dự án nhà ở cao cấp mà thiếu các dự án nhà ở xã hội (NƠXH). Điều này làm cho người dân cần chỗ ở lại càng khó tiếp cận với nhà ở bình dân.

Theo ông Châu, không chỉ nhà ở bình dân mà số lượng nhà ở nói chung đưa ra thị trường cũng giảm, Cụ thể, so với năm 2017, nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8% với hơn 28.300 căn nhà. Đến năm 2019, nguồn cung lại tiếp tục giảm với 23.046 căn (bằng 53,6% so với năm 2017). Năm 2020 chỉ còn 16.895 căn nhà (bằng 39,2% so với năm 2017). Đến năm 2021, nguồn cung giảm mạnh, chỉ bằng 33,6% so với năm 2017 (14.443 căn nhà). Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, tức chỉ bằng 44% nguồn cung của 6 tháng đầu năm 2017.

Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Lê Thành chia sẻ, doanh nghiệp NƠXH gặp rất nhiều khó khăn khi triển khai dự án. Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án, bao gồm cả phần kinh doanh nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo pháp luật về đất đai thì khi bán nhà cho khách hàng, chủ đầu tư phải nộp lại số tiền sử dụng đất được miễn. Đó là chưa kể thời gian làm thủ tục xây dựng, mua bán phức tạp, kéo dài… khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà.

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang khan hiếm phân khúc nhà ở có giá bình dân

“Hiện nay, để hoàn tất các thủ tục cho dự án NƠXH phải mất gần hai năm. Đây là một khoảng thời gian quá dài, kéo theo nhiều chi phí phát sinh có thể dẫn đến phá sản. Nếu doanh nghiệp vay ngân hàng để thực hiện dự án thì trong thời gian này, chỉ riêng việc trả lãi suất cũng đã đổ… nợ. Vì vậy, để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia các dự án NƠXH, bên cạnh các chính sách miễn giảm về đất đai, cần rút ngắn thời gian làm thủ tục, giảm phiền hà cho doanh nghiệp”, ông Nghĩa cho biết.

Hoàn thiện chính sách, đơn giản thủ tục

Ông Nguyễn Văn Thuận – đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án NƠXH thẳng thắn, báo cáo năm này, giai đoạn kia cả nước hay TP xây dựng hàng triệu mét vuông NƠXH thì nghe lớn, song thực tế chẳng thấm vào đâu so với nhu cầu. Nguyên nhân NƠXH, nhà ở bình dân giảm mạnh là do doanh nghiệp gặp khó khăn về thủ tục, chính sách. Từ thực tế đó, ông Thuận kiến nghị sớm thay đổi chính sách phù hợp với hiện tại, qua đó doanh nghiệp mới mạnh dạn tham gia dự án, chia sẻ với TP về giải pháp nhà ở cho công nhân, người lao động.

Ở góc độ chuyên gia kinh tế, TS. Trần Du Lịch cho rằng, muốn phát triển NƠXH, nhà ở bình dân trước hết cần rà soát lại chính sách cho doanh nghiệp. Trong quá trình thực thi chính sách đã bộc lộ những hạn chế, đó là nguyên nhân dẫn đến chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia. Chính sách đó phải hấp dẫn, thực chất, đảm bảo hài hòa lợi ích, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 156 ngàn căn với tổng diện tích gần 9 triệu m2. Bên cạnh đó, hiện đang tiếp tục triển khai 401 dự án có quy mô xây dựng 455 ngàn căn với tổng diện tích gần 23 triệu m2. Về nhu cầu vay vốn xây dựng NƠXH, tính đến 5-7-2022, có 240 dự án NƠXH, nhà ở công nhân của 41/63 địa phương có nhu cầu vay 34.552 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cũng vừa có công văn gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam danh mục NƠXH, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện vay vốn ưu đãi đợt 2 (lãi suất 2%). Trong số đó, TP.HCM có 3 dự án NƠXH đủ điều kiện vay vốn gồm:

– Khu nhà ở phường Long Trường (TP.Thủ Đức), quy mô 558 căn hộ với tổng vốn đầu tư 522 tỷ đồng. Dự án do Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư, dự kiến hoàn thành vào quý 3-2024. Theo đề xuất, nhu cầu vay vốn của dự án này là 365 tỷ đồng;

– Dự án NƠXH Lý Thường Kiệt (324 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10 có quy mô 1.245 căn hộ và dự kiến hoàn thành vào quý 1-2024. Dự án do Công ty CP Đức Mạnh làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư 1.561 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn theo đề xuất là 570 tỷ đồng;

– Dự án NƠXH phục vụ cho công nhân thuê tại Cụm công nghiệp phường Thạnh Mỹ Lợi, TP.Thủ Đức. Quy mô dự án gồm 1.040 căn hộ, tổng mức đầu tư 1.119,6 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn theo đề xuất là 700 tỷ đồng. Dự án này do Công ty CP Thủ Thiêm Group làm chủ đầu tư.

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang khan hiếm phân khúc nhà ở có giá bình dân

“Khi quy hoạch đô thị, khu công nghiệp cần xác định rõ quỹ đất cho phát triển NƠXH với những lộ trình cụ thể, tránh tình trạng thiếu quỹ đất sạch để triển khai dự án như lâu nay”, TS. Trần Du Lịch gợi ý.

Trước thực trạng thiếu nhà ở bình dân, công nhân, người lao động phải sống trong những căn nhà trọ chật hẹp, ẩm thấp, xa nơi làm việc, đại diện các công ty xây dựng cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp xây dựng nhà cho thuê để đảm bảo các tiêu chí tối thiểu về không gian, môi trường, an ninh… Nhất là đảm bảo nơi học tập, sinh hoạt và vui chơi cho con em người lao động.

G.Trần