Tranh chấp chung cư: Quy định nhiều, hiệu quả ít

Nghị định, thông tư, và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư đều đã có đầy đủ, thế nhưng, tình trạng tranh chấp vẫn thương xuyên xảy ra, mà lý do cơ bản là các chế tài chưa rõ ràng cho việc xử lý tranh chấp – phần lớn liên quan đến chuyện sử dụng nguồn quỹ bảo trì.

Chỉ trong khoảng một tháng trở lại đây, tình hình tranh chấp chung cư tại TPHCM đã lên đến đỉnh điểm, xảy ra xô xát, đánh nhau, thậm chí là đổ máu. Nhiều ý kiến cho rằng, quy định nhà nước về quản lý chung cư đã đầy đủ, song việc thực thi các quy định này còn nhiều bất cập, thiếu chế tài cụ thể với các chủ thể liên quan.

Xô xát tại chung cư The Era Town (Quận 7, TPHCM) vào sáng 3-1 vừa qua – Ảnh: Cư dân cung cấp

Vụ việc thứ nhất, là tranh chấp triền miên xảy ra tại chung cư 4S Riverside (Quận Thủ Đức, TPHCM) do Công ty TNHH Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư, được đưa vào sử dụng từ năm 2009, nghĩa là đã gần sáu năm.

Theo tìm hiểu của TBKTSG Online, mẫu thuẫn tại chung cư này liên quan đến tranh chấp quỹ bảo trì giữa Công ty Thành Trường Lộc và ban quản trị chung cư.

Cụ thể, hồi tháng 9-2014, ban quản trị chung cư này đã cung cấp đủ hồ sơ theo yêu cầu của chủ đầu tư để bàn giao quỹ bảo trì trị giá hơn 3 tỉ đồng nhưng sau đó, chủ đầu tư đã ra thông báo tạm hoãn chuyển giao vì có xảy ra khiểu nại từ phía cư dân. Ban quản trị của chung cư này đã làm đơn gửi lên cơ quan chức năng khi cho rằng chủ đầu tư cố tính chiếm dụng quỹ bảo trì.

Trong khi đó, đại diện phía chủ đầu tư cho rằng, ban quản trị chung cư không chịu ký quyết toán nên không thể giao số tiền này cho ban quản trị.

Ngoài ra, chủ đầu tư và ban quản trị ở chung cư này còn xảy ra tranh chấp ở các hạng mục hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng và hồ bơi, sân vườn…

Vụ việc mới đây nhất xảy ra tại chung cư Era Town (Quận 7, TPHCM), bắt nguồn từ sự tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đức Khải.

Theo đó, buổi sáng ngày 3-1-2016, tại chung cư này đã xảy ra tuần hành trong phạm vi sinh hoạt của cư dân trong chung cư, yêu cầu Đức Khải tổ chức hội nghị nhà chung cư. Bất ngờ đã có hàng chục người nhảy vào xô xát, giằng co với cư dân tại đây.

Theo các văn bản từ công ty Đức Khải mà chúng tôi có được, chủ đầu tư này khẳng định vấn đề tổ chức hội nghị nhà chung cư tại đây đang được thực hiện đúng quy trình song đến nay, vẫn chưa thực hiện được vì người dân không tham gia đầy đủ các cuộc họp lấy ý kiến. Hiện tại, chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng đang vào cuộc để xác định nguyên nhân, xử lý vụ xô xát trên.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng đa số các tranh chấp tại chung cư hiện nay liên quan đến phí bảo trì chung cư (2% giá căn hộ) mà khách hàng đóng khi mua căn hộ.

Theo quy định hiện nay, phí bảo trì này sẽ được chủ đầu tư giao lại cho ban quản trị chung cư sau khi tổ chức thành công hội nghị nhà chung cư. Thực chất, mức phí 2% này là rất khác nhau tại các chung cư.

Mâu thuẫn tại nhiều chung cư ở TPHCM đã lên đến đỉnh điểm.

Ảnh: Cư dân cung cấp

Thí dụ, một chung cư bình dân với quy mô 1.000 căn được bán hết, giá bán trung bình 600 triệu đồng/căn thì quỹ bảo trì này lên đến 12 tỉ đồng. Trong khi đó, với một chung cư cao cấp 1.000 căn, với giá 3 tỉ đồng/căn, tổng quỹ này lên đến 60 tỉ đồng. Nghĩa là, quỹ bảo trì chung cư hiện nay dao động từ vài tỉ đồng với các chung cư bình dân và lên đến vài chục hoặc hàng trăm tỉ đồng với các chung cư cao cấp, hạng sang.

Theo ông Đực, đó là số tiền lớn mà bất cứ cư dân nào cũng có phần đóng góp, nên việc họ muốn biết được số tiền của mình đang ở đâu, sử dụng cho việc gì là hoàn toàn chính đáng.

Song, cũng chính vì số tiền lớn nên ai cũng muốn cầm số tiền đó, kể cả chủ đầu tư lẫn ban quản trị, ông Đực nhận định. Do đó, những mâu thuẫn gay gắt xảy ra xung quanh số tiền này là điều dễ hiểu.

Ông Đực nhận định, các quy định hiện nay về phí bảo trì chung cư, diện tích sử dụng chung – riêng ở mỗi chung cư, phương thức thành lập ban quản trị… đều đã có đầy đủ ở các nghị định, thông tư. Tuy nhiên, ở từng địa phương, việc phân cấp trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương còn chồng chéo, dẫn đến mâu thuẫn trong việc giữ và sử dụng nguồn quỹ này giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân.

Theo ý kiến của một số chuyên gia bất động sản, hiện có quá nhiều quy định liên quan đến chung cư nhưng lại chưa rõ các chế tài cho việc chủ đầu tư chây ỳ, không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bàn giao quỹ cho ban quản trị, hoặc chậm bàn giao phí bảo trì chung cư; ban quản trị lạm quyền, sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích… Chính điều này khiến cơ quan quản lý và chính quyền cũng không biết xoay sở để xử lý các tranh chấp ra sao.

Luật sư Hoàng Văn Sơn, Đoàn Luật sư TPHCM, cũng thừa nhận hiện tượng trên, rằng vấn đề chung cư tưởng chừng như được bảo vệ bởi nhiều văn bản luật, nhưng khi xảy ra mâu thuẫn thì không biết dựa vào đâu để giải quyết.

Ông Sơn nêu ví dụ, quy định buộc phải có trên 50% cư dân bỏ phiếu mới thành lập được ban quản trị là bất khả thi với nhiều chung cư hiện nay tại TPHCM. Thực tế, nhiều chung cư sau vài năm đi vào hoạt động thì chủ đầu tư vẫn chưa bán hết được căn hộ. Trong khi đó, với nhiều cư dân hiện hữu, họ cũng không thiết tha tham gia vào các hoạt động chung của chung cư.

Tại nhiều chung cư, số lượng người mua đầu cơ hay mua để cho thuê chiếm tỷ lệ khá lớn, nên chủ nhà thực sự lại không tham gia hội nghị nhà chung cư, còn người đi thuê lại không quan tâm đến vấn đề này, ông Sơn phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, Bộ Xây dựng nên bãi bỏ quy định 2% phí bảo trì được tính vào giá bán, vì con số này mang tính chất kỹ thuật mà thiếu thực tế. Để bảo trì chung cư, ban quản trị sau khi được thành lập có thể thu của cư dân, dựa trên tình hình sử dụng thực tế. Điều này sẽ tránh việc chủ đầu tư, hay ban quản trị giữ quá nhiều tiền của cư dân như hiện nay.

Luật sư Sơn cho biết thêm, người dân tại các chung cư đang xảy ra tranh chấp không nên tổ chức tuần hành hay các hoạt động tương tự để bảo vệ sự an toàn cho mình. Thay vào đó, với các chung cư chưa có ban quản trị, tập thể cư dân nên gặp mặt, cùng soạn thảo các đơn kiện, gửi lên tòa án để đòi hỏi quyền lợi chính đáng và hợp pháp của mình, ông Sơn cho hay.

(TBKTSG Online)