Bất động sản 2014: Lỗ nặng còn hơn mất trắng

Với tốc độ tăng tín dụng thấp của cả nền kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục lao dốc do tính thanh khoản giảm sút, mức cầu giảm, nợ xấu tăng. Việc mong chờ BĐS phục hồi chắc là chuyện trong tương lai rất xa.

Sẽ có hai kịch bản hạ cánh cho lĩnh vực BĐS. Một là hạ cánh “mềm”. Nghĩa là ngành BĐS sẽ tiếp tục nhờ vào những chính sách từ Chính phủ trong suốt ba đến năm năm tới để giải thoát khủng hoảng từ từ.

Những chính sách trên bao gồm cho vay lãi thấp hỗ trợ doanh nghiệp hoặc tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ mua nhà như gói 30.000 tỉ đồng thời gian qua. Song song đó, Chính phủ cần đưa ra chiến lược nhằm lấy lại niềm tin vào thị trường nhà đất.

Về phía doanh nghiệp, biện pháp căn cơ nhất hiện nay là giảm giá nhà đất xuống thêm 15%-20% so với mức thấp nhất hiện nay. Nhiều doanh nghiệp than “giá nhà đất đã tới đáy, hạ nữa sẽ lỗ nặng”. Tuy nhiên, “đáy của doanh nghiệp” hiện nay chưa đáp ứng nhu cầu của thị trường. Bằng chứng là dù lãi suất giảm rất mạnh và giá BĐS giảm cực mạnh nhưng sức mua vẫn kém. Vậy nên, muốn bán được phải tiếp tục hạ giá cho tới khi thực sự chạm “đáy của thị trường”.

Thứ hai, kịch bản hạ cánh “cứng” sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu tổn thương hơn. Kịch bản xấu này diễn ra khi những khó khăn của nền kinh tế không được giải quyết thỏa đáng, gây khủng hoảng kinh tế mạnh mẽ. Khi đó, nhu cầu về các gói hỗ trợ tài chính sẽ thúc đẩy chính sách tiền tệ nới lỏng, gây lạm phát. Khi đó, giá nhà đất ở các đô thị sẽ đội lên rất cao so với thu nhập của người dân. Khi đó, doanh nghiệp không phải chỉ giảm giá nhà đất 15%-20% là đủ mà phải giảm 30%-35%.

Sẽ rất khó để thị trường BĐS phục hồi nhanh chóng và “có hậu”. Vấn đề ở đây là doanh nghiệp có chịu giảm giá mạnh trong thời gian còn kịp để giảm bớt lỗ trong lâu dài hay không.

Bên cạnh việc doanh nghiệp BĐS phải tiếp tục giảm giá, cần phải có thêm chính sách ưu đãi để kích cầu. Ví dụ, đưa lãi suất vay xuống dưới 10%, tốt nhất là ở ngưỡng khoảng 7% và kéo dài thời hạn vay lên 25 năm.

Song song đó, cần có chính sách kích cầu mạnh hơn, như giảm thuế thu nhập cá nhân, trợ cấp an sinh xã hội, giảm hoặc không thu một số khoản phí cá nhân trong năm 2014. Đặc biệt là việc chú trọng hỗ trợ việc làm và vốn cho người thu nhập thấp.

Nhất thiết phải hỗ trợ nông dân vì chính họ là lực lượng tiêu dùng lớn. Việc hỗ trợ có thể thông qua các biện pháp như công nghệ, vốn, kết nối với các nhà tiêu thụ sản phẩm.

Đặc biệt, Chính phủ phải xem xét cải tổ lại hệ thống tài chính ngân hàng. Đi đôi với hành động này là công bố các thông điệp điều hành ổn định. Nhất thiết phải đưa ra các dự báo lãi suất và lạm phát có độ tin cậy cao, từ đó giúp định hướng hành vi kinh tế của doanh nghiệp BĐS cũng như người dân.

Nhà nước muốn giúp BĐS cũng khó nợ xấu của ngân hàng liên quan đến BĐS được ước tính lên đến 1 triệu tỉ đồng và chưa có lối ra. Trong khi đó, hiện nợ công gồm nợ của Chính phủ và cả tổng nợ của các doanh nghiệp nhà nước đã ở mức cao. Thế nên, những chính sách hỗ trợ tài chính nhằm kích cầu ngành BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn. TS Phạm Đỗ Chí