Áp dụng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: Nhà, đất sẽ về đúng giá trị thực

Nhà, đất sẽ về đúng giá trị thực Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024) bảo đảm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc quản lý nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản; cắt giảm tối đa các điều kiện đầu tư kinh doanh không cần thiết; kịp thời tháo gỡ các tồn tại, hạn chế cho thị trường bất động sản. Đặc biệt ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, găm hàng để đẩy giá nhà, đất lên quá cao khiến đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thấp không thể mua được nhà ở tại các thành phố lớn…

Một góc đô thị TP.HCM nhìn từ trên cao. Ảnh: N.Huy

Luật Nhà ở – giúp người nghèo mua được nhà

Ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng – cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn gồm: Chính sách về sở hữu nhà ở; chính sách về xây dựng, ban hành chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; chính sách về phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; chính sách về tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; chính sách về quản lý, sử dụng nhà chung cư; chính sách quản lý Nhà nước về nhà ở.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – thông tin thêm, Luật Nhà ở năm 2023 được ban hành nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân. Đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường. Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 (tăng 15 điều) cho phù hợp với tình hình thực tế.

Luật Nhà ở năm 2023 đã luật hóa một số quy định của Nghị định số 69 năm 2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý. Cụ thể, luật đã bổ sung quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư…

Luật năm 2023 cũng bổ sung quy định về di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư. Luật quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư. Luật bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm. Quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Luật đã bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập. Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng… Bên cạnh đó, quy định yêu cầu UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

“Luật Nhà ở năm 2023 có quy định cho phép chuyển đổi một số loại nhà ở này sang nhà ở khác. Lưu ý, chỉ chuyển đổi nhà ở này sang nhà ở khác, không chuyển đổi từ công trình khác sang nhà ở. Ví dụ, nhà ở tái định cư không còn nhu cầu sử dụng thì được chuyển sang nhà ở xã hội nếu phù hợp với diện tích, nếu nằm trong chương trình kế hoạch; hay từ nhà ở tài sản công sang nhà ở xã hội…”, ông Khởi nói.

Làm trong sạch thị trường bất động sản

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, ông Sinh cho biết, luật tập trung giải quyết 4 nhóm chính sách lớn bao gồm: Chính sách kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh dịch vụ bất động sản; chính sách về điều tiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; chính sách về quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; kinh doanh sàn giao dịch bất động sản; nguyên tắc, trách nhiệm, thẩm quyền thực hiện các giải pháp điều tiết để bình ổn thị trường bất động sản; quy định đầy đủ, cụ thể về các nội dung và phân định rõ trách nhiệm quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản giữa các bộ ngành và giữa các cơ quan Trung ương với địa phương; nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong kiểm tra, xử lý, ngăn chặn sai phạm trong kinh doanh bất động sản…

Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – cũng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 gồm 10 chương với 83 điều, tăng 4 chương và tăng 1 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Luật nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường bất động sản; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch…

Một số điểm mới như sửa đổi, bổ sung các quy định về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo hướng cụ thể hơn bao gồm nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (bao gồm công trình có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thương mại, dịch vụ, du lịch…).

“Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định rõ về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải được công khai thông tin theo quy định. Thông tin về bất động sản phải nêu rõ quyết định chủ trương đầu tư, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…”, ông Hải cho hay.

Cũng theo ông Hải, luật bổ sung quy định trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định, việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.

Luật cũng bổ sung quy định sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động, phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động. Bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện, phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Nhật Huy