Giá bất động sản (BĐS) tăng nhanh hơn so với thu nhập đã khiến cho giấc mơ “an cư lạc nghiệp” của nhiều người dân trở nên xa vời. Nếu kiểm soát được giá BĐS, đưa về mức hợp lý và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm sẽ đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Đưa giá nhà về mức hợp lý
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting – cho biết, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận trong 8 tháng đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan với sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu. “Khẩu vị” người mua BĐS cũng đã thay đổi, phản ánh rõ ở sự khác biệt giữa hai nhóm chính: người mua để ở và người mua để đầu tư. Người mua để ở thường là những khách hàng lần đầu sở hữu BĐS, có số tiền vừa phải, thận trọng trong quyết định, tham khảo ý kiến người thân và chú trọng đến các yếu tố thiết thực như vị trí dự án, gần nơi làm việc, trường học, môi trường sống, giá cả và các hỗ trợ từ ngân hàng. Trong khi đó, người mua để đầu tư đa phần đã sở hữu BĐS, có nguồn vốn nhàn rỗi, tìm kiếm cơ hội sinh lời và quan tâm nhiều đến vị trí giao thông, quy hoạch tương lai, phương thức thanh toán cũng như uy tín của chủ đầu tư.
“Thống kê từ các dự án mà chúng tôi tham gia phân phối cho thấy nhu cầu đầu tư vẫn chiếm tỉ trọng lớn hơn so với nhu cầu ở thực. Bởi nhà đầu tư có nguồn vốn trong khi nhu cầu ở thực khó mua được vì tài chính không đủ. Để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng, các chủ đầu tư cần phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, đồng thời quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ”, ông Thắng cho biết.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, một thống kê đáng chú ý cho thấy một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá BĐS tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn với mức bình quân thế giới. Vì vậy, yêu cầu kiểm soát giá BĐS, đưa về mức giá hợp lý và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề cấp thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
“Ở góc độ chính sách, Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá BĐS, nhất là phân khúc nhà ở. Những bất cập lớn cần được xử lý như đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính BĐS, khôi phục và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ đầu tư tín thác BĐS, đồng thời xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế BĐS”, ông Lực kiến nghị.
Nhất thiết phải có quỹ nhà ở
Ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – cho rằng, việc giá BĐS tăng nhanh hơn thu nhập bình quân không phải là điều quá lo ngại, bởi bài toán mua nhà không chỉ dựa trên thu nhập hằng tháng mà quan trọng hơn là khả năng tích lũy và chi trả. Thêm vào đó, khi chất lượng sống tại các khu đô thị ngày nay đã nâng cao hơn nhiều so với cách đây 20 năm, người mua không chỉ sở hữu một căn nhà mà còn mua cả một môi trường sống chất lượng với hạ tầng và tiện ích đi kèm.
Để giải quyết bài toán bền vững của thị trường, Nhà nước đang tập trung vào việc cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, nhằm đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí cho doanh nghiệp, qua đó tăng thêm nguồn cung. Cơ cấu nhà ở cũng đã được điều chỉnh theo hướng đa dạng, song phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Đây là vấn đề cần tiếp tục bổ sung trong giai đoạn tới, thông qua các chính sách và cơ chế riêng để đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thật.
“Nhìn tổng thể, BĐS Việt Nam đang trong quỹ đạo ổn định với các yếu tố hỗ trợ từ chính sách vĩ mô, nguồn cung được cải thiện và chất lượng sản phẩm nâng cao. Thách thức vẫn còn nhưng dư địa cho tăng trưởng bền vững là rất rõ ràng nếu Nhà nước và doanh nghiệp cùng hành động để cân bằng giữa giá cả, nguồn cung và nhu cầu thực của người dân”, ông Dũng nhấn mạnh.
TS.Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – thông tin, năm 2025, thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn bản lề, hội tụ cả thách thức lẫn cơ hội. Đối với cơ hội, thị trường BĐS hội tụ 3 động lực: tiền tệ – tín dụng hạ nhiệt lãi suất; đầu tư công đẩy mạnh với các tuyến cao tốc, metro, sân bay, kéo hạ tầng đến gần hơn các vùng ven. Cùng với đó, những đạo luật then chốt như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đồng loạt có hiệu lực mở ra một khung khổ pháp lý minh bạch hơn, tạo nền tảng để thị trường vận hành ổn định và bền vững. Tuy vậy, việc luật hóa mới chỉ là điều kiện cần, bởi khâu hướng dẫn thực thi và áp dụng tại địa phương mới là yếu tố quyết định để những thay đổi này đi vào thực tế. Bối cảnh kinh tế vĩ mô cũng sẽ chi phối mạnh đến cung – cầu nhà ở. Lãi suất hạ nhiệt giúp cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của người mua thật nhưng chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS vẫn buộc doanh nghiệp phải linh hoạt hơn trong huy động vốn.
Vậy nên Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ cụ thể từ ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá trung bình cho đến cơ chế linh hoạt chuyển đổi các dự án cao cấp tồn kho sang phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Thủ tục pháp lý phải được tinh gọn, thời gian phê duyệt dự án cần được rút ngắn, đồng thời quy hoạch cần minh bạch và ổn định để doanh nghiệp có cơ sở lập kế hoạch dài hạn. Nguy cơ hạ tầng chậm tiến độ, dự án treo phải được kiểm soát chặt, tránh ảnh hưởng tới quyền lợi chính đáng của người dân.
“Ở tầm chính sách quốc gia, việc sớm thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và Quỹ Nhà ở địa phương sẽ giúp điều tiết cung – cầu, hỗ trợ vốn cho các dự án nhà ở xã hội và cho thuê. Cùng với đó, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng và khuyến khích mô hình hợp tác công – tư sẽ là chìa khóa để tạo sức hút thực sự cho đô thị vệ tinh. Khi đó BĐS không chỉ phục vụ mục tiêu an cư mà còn trở thành động lực thúc đẩy kinh tế – xã hội, góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững giai đoạn 2025-2030.
Trinh Hồ
Bình luận (0)