Trong bối cảnh lực lượng lao động tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của công nhân còn rất hạn chế, nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội, đặc biệt phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú công nhân (NLTCN) tại các khu công nghiệp (KCN) đang trở nên cấp bách. Muốn loại hình này thật sự hấp dẫn, các nhà đầu tư cho rằng cần phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi, giảm rủi ro…
Cần hoàn thiện cơ chế pháp lý
Tại diễn đàn “Đầu tư phát triển hạ tầng KCN: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi” diễn ra tại TP.HCM mới đây, ông Nakagawa Motohisa – Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh, Hiệp hội Doanh nghiệp (DN) Nhật Bản tại TP.HCM – cho biết, đầu tư vào phân khúc NƠXH cho công nhân là một hướng đi tiềm năng nhưng đầy thách thức trong phát triển hạ tầng KCN. Trong thực tế, loại hình này chưa thật sự hấp dẫn các nhà đầu tư do biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài, thủ tục pháp lý phức tạp và chưa thống nhất. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ cộng đồng tương đối lớn nên đã giảm sức hút của các dự án.
Theo ông Motohisa, Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung cùng quá trình sáp nhập các địa phương trọng điểm công nghiệp như TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đã mở ra những tín hiệu tích cực, đặc biệt trong mở rộng quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và tăng cường cơ chế ưu đãi. Tuy vậy, sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật và thiếu thống nhất trong thực thi chính sách ưu đãi giữa các địa phương vẫn là rào cản lớn khiến việc triển khai dự án NLTCN, đặc biệt là các dự án liên vùng hoặc trong KCN tích hợp, còn gặp nhiều vướng mắc.
“Chỉ khi hệ thống thể chế thực sự ổn định, minh bạch và có khả năng bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên, khu vực tư nhân mới có thể tham gia sâu rộng vào phát triển hạ tầng xã hội KCN. Đây là một cấu phần quan trọng tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững, an sinh lao động và năng lực cạnh tranh của môi trường đầu tư cho TP.HCM cũng như Việt Nam”, ông Nakagawa Motohisa góp ý.
Ông Jeong Ji Hoon – Phó Chủ tịch Hiệp hội DN Hàn Quốc tại Việt Nam – cho rằng, trong bối cảnh lực lượng lao động tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của công nhân còn rất hạn chế, nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội tại các KCN đang trở nên cấp bách. Hiện Việt Nam có hơn 430 KCN đang hoạt động với hơn 4,1 triệu lao động, nhưng 70-80% công nhân có nhu cầu về nhà ở vẫn phải thuê trọ bên ngoài do sự thiếu hụt hạ tầng xã hội. Nhiều KCN chỉ đáp ứng tối thiểu nhu cầu về giáo dục, y tế, sinh hoạt văn hóa, gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người lao động.
Để phát triển hạ tầng xã hội tại các KCN, TP.HCM cũng như Việt Nam cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng chặt chẽ, cụ thể hơn nhưng vẫn đảm bảo tính khả thi và hợp lý để triển khai, trong đó bao gồm các vấn đề về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch. Bên cạnh đó, cần tăng cường áp dụng mô hình PPP, ứng dụng chuyển đổi số trong xét duyệt và quản lý dự án nhằm thúc đẩy việc phát triển hạ tầng xã hội gắn với KCN một cách hiệu quả và bền vững.
Phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi
Theo luật sư Nguyễn Gia Huy Chương – Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân Trẻ TP.HCM, các dự án hạ tầng xã hội nhận được sự quan tâm lớn của Trung ương, địa phương, tuy nhiên còn kém thu hút vì các bất cập liên quan đến pháp lý, cùng với đó là vướng mắc về lợi nhuận thu được. Đối với phân khúc NLTCN, các dự án này chủ yếu vận hành theo mô hình thuê, gắn trực tiếp với quan hệ lao động trong KCN và không hình thành quyền sở hữu cho người ở. Hạn chế này dẫn tới những thách thức đáng kể trong thu hút đầu tư, nhất là khi mô hình NLTCN đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật – xã hội đồng bộ, hoạt động trong không gian quy hoạch chặt chẽ của KCN và phụ thuộc nhiều vào khả năng phối hợp giữa DN hạ tầng, DN sản xuất và chính quyền địa phương.
Theo ông Chương, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100 đã ghi nhận khái niệm và có một số quy định điều chỉnh riêng về “NLTCN trong KCN”, tuy nhiên còn thiếu hướng dẫn chi tiết. Vì lý do này, khi triển khai dự án NLTCN, nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn.
“Các dự án NLTCN là yêu cầu cần thiết để phát triển bền vững KCN. Do đó để thu hút đầu tư và tạo niềm tin cho DN, TP.HCM cần có cơ chế đảm bảo quyền lợi, giảm rủi ro cho các nhà đầu tư; các ưu đãi, thủ tục cũng cần khả thi và thuận lợi hơn. Bên cạnh hình thức NLTCN trong KCN, việc xây dựng NƠXH ngoài KCN cho công nhân thuê cũng đang là hình thức được hướng tới”, ông Chương chia sẻ.
Luật sư Vũ Thị Quế – Công ty Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers – nhận định, vấn đề đầu tư NƠXH hiện vẫn còn đối mặt với nhiều rủi ro và nằm ở hầu hết các giai đoạn của dự án. DN phát triển NƠXH cũng không có nhiều lựa chọn khả thi về nguồn vốn, trong khi điều kiện vay của các gói tín dụng ưu đãi lại khó đáp ứng. Bên cạnh đó, các dự án NƠXH và NLTCN vẫn phải thực hiện đầy đủ quy trình của một dự án bất động sản thông thường, trong khi mức lợi nhuận NƠXH chỉ 10% và bất kỳ chậm trễ nào cũng gây thiệt hại lớn cho DN.
Bà Quế khuyến nghị nhà đầu tư cần chủ động quản trị rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án; rà soát kỹ quỹ đất, điều kiện pháp lý và làm việc minh bạch với cơ quan quản lý cũng như chủ đầu tư dự án thương mại. Đồng thời, DN cần chuẩn bị nguồn lực tài chính phù hợp, không nên mặc định các dự án NƠXH, NLTCN “sẽ tự bán được” mà cần đầu tư vào chất lượng để tiếp cận hiệu quả nhóm đối tượng thụ hưởng.
Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh – Công ty Luật AN Legal – khuyến cáo, DN cần đặc biệt lưu ý trước khi quyết định đầu tư. Đối tượng thuê lại đất trong KCN, ngoài các nhà đầu tư thực hiện dự án sản xuất, còn có các nhà đầu tư bất động sản. Do đó, việc thuê lại đất KCN có thể vướng vào các rủi ro liên quan đến vấn đề thống nhất thông tin trong hồ sơ đất KCN. Từ đây dẫn đến trường hợp nhà đầu tư bị từ chối thủ tục dù đã được chủ đầu tư hạ tầng chấp thuận về nguyên tắc. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư trả tiền thuê một lần dễ lầm tưởng rằng phần đất đã “an toàn”, trong khi thực tế chính quyền địa phương vẫn có quyền thu hồi nếu tiến độ không đáp ứng yêu cầu. Vì vậy nhà đầu tư cần rà soát kỹ lưỡng các thông tin về đồng bộ quy hoạch – môi trường – tiến độ dự án ngay từ đầu; đồng thời làm việc chặt chẽ với chủ đầu tư hạ tầng và cơ quan quản lý để hạn chế rủi ro pháp lý trong suốt vòng đời dự án.
Hậu Giang
Bình luận (0)