Các dự án bất động sản tại TP.HCM: Siết tín dụng, “nghẹt” tiến độ?

Khi quyết định đầu tư một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải chuẩn bị nguồn vốn lớn. Theo ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI), nguồn vốn kinh doanh của một doanh nghiệp thường gồm có vốn chủ sở hữu và vốn huy động từ nhiều nguồn khác nhau như ngân hàng, cổ đông, khách hàng, trong đó nguồn vốn ngân hàng chiếm vai trò quan trọng.

Vì thế, với mức lãi suất cho vay cao như hiện nay (17 – 20%), cộng với việc siết chặt tín dụng, các chủ đầu tư đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn vốn để tiếp tục duy trì tiến độ công trình, nhiều chủ đầu tư phải tính toán lại tiến độ triển khai, bán hàng, kể cả việc giãn, tạm dừng dự án.

Đặc biệt, nhiều dự án có nguy cơ phải “sang tên đổi chủ” trước áp lực lãi suất cao, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng, không có đủ vốn để triển khai tiếp, trong khi sản phẩm không tiêu thụ được…

Hệ quả là vi phạm hợp đồng với khách hàng vì giao nhà không đúng thời hạn, dẫn đến những khiếu kiện dây dưa, khó giải quyết.

Trong số các dự án đang được triển khai ở TP.HCM, có không ít phải tạm dừng thi công, hoặc thi công cầm chừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. Sản phẩm nhà đất khó bán, nhà đầu tư thận trọng hơn, sức mua của khách hàng giảm sút.

Hiện nay giá của bất động sản trên thị trường không phải là cao nhưng tình hình lạm phát làm cho tiền lương thực tế của người lao động giảm, dẫn đến khả năng thanh toán của người dân giảm.

Chưa kể giá vật liệu liên tục tăng góp phần làm tăng chi phí đầu vào. Chính vì sức ép lãi suất cao, áp lực từ vốn vay ngân hàng, thị trường giao dịch chững lại, nên bắt buộc một số doanh nghiệp phải tìm đường ra bằng cách chấp nhận giảm giá từ 15 – 25% để tháo vốn trả nợ vay ngân hàng, góp phần làm giá bất động sản giảm xuống.

Theo ông Trần Tấn Phát, trong tình hình kinh tế khó khăn, lạm phát cao hiện nay thì việc Nhà nước siết chặt tín dụng là điều dễ hiểu, nhưng mặt khác cũng phải thấy rằng nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn, đặc biệt là các căn hộ chung cư.

Vì thế ông Phát cho rằng, cần có sự linh động, xem xét tính khả thi, tính xã hội của các dự án cụ thể để có những ưu đãi cho vay riêng nhằm phần nào giải tỏa bớt áp lực về vốn.

Để làm được việc này, các ngân hàng cần có những ban thẩm định dự án công tâm, khách quan để xem xét với mỗi dự án.

Do việc chậm tiến độ công trình, đương nhiên kế hoạch giao nhà cho khách hàng cũng sẽ không đúng hạn, và hậu quả là những vụ khiếu kiện rùm beng xảy ra, như trong tháng 9 vừa qua trường hợp ở chung cư Quốc Cường Gia Lai 1 của Công ty Quốc Cường đã bị khách hàng kiện ra tòa đòi trả lãi vì chậm giao nhà.

Hay dự án chung cư 584 Tân Kiên (Bình Chánh, TP.HCM) bị thua lỗ nặng khiến chủ đầu tư phải chủ trương chuyển đổi công năng thành bệnh viện nhằm cắt lỗ, khiến cho nhiều người mua căn hộ kịch liệt phản đối. Dự án đã hoàn thành được 85 – 90% tiến độ nhưng người mua hết lần này đến lần khác bị khất ngày nhận nhà…

Theo ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, trong thời điểm khó khăn như hiện tại, phải có sự thấu hiểu, thông cảm giữa chủ đầu tư và khách hàng. Có nhiều cách để đàm phán, chẳng hạn nếu chủ đầu tư chậm thì khách hàng đóng tiền chậm hơn, hoặc có thể đàm phán trả lại phần khách hàng đã đóng với lãi suất phù hợp.

Nếu khách hàng chậm tiến độ thanh toán thì khách hàng phải đóng thêm phần lãi suất trong thời hạn bao lâu (do hai bên thỏa thuận), nếu không thì thanh lý hợp đồng, khách hàng phải chịu lãi phạt…

Để đối phó và giải quyết bài toán khó khăn trước mắt, một số giải pháp đã được các nhà đầu tư đưa ra, chẳng hạn giảm chất lượng sản phẩm, chấp nhận bán giá thấp, bán hòa vốn, để cắt lỗ…

Với Thuduc House, doanh nghiệp này khẳng định:

“Việc chọn giải pháp giảm chất lượng sản phẩm là hoàn toàn không thể. Thay vào đó, chúng tôi sẽ cơ cấu lại các danh mục đầu tư, vẫn tiếp tục xây dựng những công trình đã và đang thi công, nhưng xem lại thời điểm phù hợp để khởi công các công trình chưa thi công. Chúng tôi sẽ mở rộng, đẩy mạnh các mũi chiến lược khác bên cạnh việc phát triển bất động sản.

Đồng thời, chúng tôi tạo giá trị gia tăng sản phẩm qua việc áp dụng chính sách bán hàng hấp dẫn như chiết khấu, tặng gói nội thất, dịch vụ tư vấn xây dựng miễn phí, hỗ trợ lãi suất, kéo giãn thời hạn thanh toán và tăng thời hạn vay tín dụng… nhằm chia sẻ gánh nặng tài chính cho khách hàng”.

Ông Nguyễn Thụy Nhân – Tổng giám đốc BCCI cũng nhìn nhận:

“Việc thắt chặt tín dụng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của BCCI, tuy nhiên thay vì than khó thì chúng tôi phải có những biện pháp tích cực nhằm giảm áp lực từ việc thắt chặt tín dụng như ưu tiên đầu tư vào các sản phẩm có tính thanh khoản cao, có khả năng huy động vốn từ khách hàng.

Mặt khác, một số ngân hàng đồng hành cùng chúng tôi lâu năm vẫn tiếp tục ưu tiên cho chúng tôi vay để hoàn tất các dự án đang triển khai dở dang”