Căn hộ cho thuê 15 năm: Hướng đột phá trong vấn đề an sinh xã hội

Trao đổi với một số nhà đầu tư trong ngành bất động sản thì họ cho rằng đây là một hình thức kinh doanh mới, làm nóng thị trường trong tình hình hiện nay. Thông tin chúng tôi nhận được từ Công ty Lê Thành thì đây là dự án thuộc phân khúc trung cấp. Lê Thành Twin Tower gồm có 2 block, cao 19 tầng, tại Đường Mã Lò và Hương lộ 2, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân. Dự án này có đầy đủ các tiện ích xã hội như trung tâm thương mại, siêu thị, khu vui chơi trẻ em, khu ẩm thực, nhà hàng, café, khu tiệc cưới – hội nghị, hồ bơi, sân tennis, khu spa… Mật độ xây dựng khối tháp của tòa nhà 27%.

Khi khách hàng thuê căn hộ 240 triệu đồng với thời hạn 15 năm ổn định, tính giá dòng tiền hiện tại là 1,3 triệu đồng một tháng. Ở đây ta phân tích dòng tiền của khách hàng theo nhiều phương thức khác nhau để thấy khách hàng chọn phương án thuê nhà ổn định 15 năm này là tốt nhất.

Khách hàng đem tiền gởi ngân hàng và lấy tiền lãi để đi thuê căn hộ trả tiền theo tháng. Số tiền được phân tích theo bảng sau:

Số tiền gốc gởi ngân hàng ban đầu 240 triệu đồng. Lãi suất gởi ngân hàng 10%/năm.

Như vậy nếu khách hàng dùng phương án gởi tiền ngân hàng để thuê nhà hàng tháng thì sau 6 năm khách hàng hết và còn bù thêm 48 triệu đồng ở năm thứ sáu. Nếu tính giá thuê tăng 10%/năm theo lạm phát của Việt Nam thì năm thứ 11 giá thuê nhà là 10 triệu đồng/tháng tương đương 1 năm 120 triệu đồng và năm thứ 15 là 15 triệu đồng 1 tháng tương đương 180 triệu đồng 1 năm.

Ở đây còn một rủi ro là thuê nhà hàng tháng thì có thể mỗi năm mỗi dọn nhà rất vất vả và không dám mua sắm đồ trong nhà thuê theo tháng vì khi dọn đi sẽ hư hao và nơi khác ráp không khớp. Vậy ta luôn sống trong điều kiện thiếu thốn đủ thứ.

Căn hộ này được đầu tư là 500 triệu đồng. Chủ đầu tư vay ngân hàng thì mỗi tháng tiền lãi ít nhất là 5 triệu đồng trong khi cho thuê nhà thuê 240 triệu thì mỗi tháng chỉ thu được 2,4 triệu tiền lãi tương đương âm vào 2,6 triệu tiền lãi mỗi tháng. 180 tháng sẽ âm 468 triệu chưa tính lãi mẹ đẻ lãi con. Lúc này số tiền 240 triệu không đủ bù lãi đẻ ra thì lấy gì thu hồi vốn đầu tư.

Chu đầu tư lấy 240 triệu bù vào tiền đầu tư. Vậy chủ đầu tư vẫn còn nợ ngân hàng 260 triệu và không còn nguồn thu trong 15 năm. Vậy trong 15 năm tiền lãi của 260 triệu đang nợ ngân hàng sẽ lên tới 702 triệu chưa tính lãi mẹ đẻ lãi con (lãi 1,5%/tháng vì vay dài hạn). Cộng với tiền gốc thành 962 triệu. Vậy sau 15 năm chủ đầu tư sẽ tăng nợ lên 962 triệu.

Căn nhà vào thời điểm thu hồi 15 năm, chủ đầu tư phải sửa chữa lại căn hộ do đã hư hao xuống cấp tương đương 240 triệu đồng cho 1 căn. Vậy chủ đầu tư phải tốn chi phí sửa chữa tương đương giá cho thuê căn hộ 15 năm hiện tại.

Sau khi phân tích dòng tiền ở nhiều khía cạnh, ở đây ta thấy chủ đầu tư không có lợi nhuận mà còn lỗ. Đây chính là lý do tại sao ở Việt Nam không ai làm nhà cho thuê kiểu này. Khi chủ đầu tư không có lợi nhuận thì đương nhiên phần lợi đó thuộc về khách hàng.

Ông Lê Hữu Nghĩa (giám đốc Cty TNHH TM – XD Lê Thành) khẳng định: “Chúng tôi đã chính thức ký hợp đồng với khách hàng triển khai dịch vụ cho thuê căn hộ tại dự án Lê Thành Twin Towers với thời gian 15 năm, giá cho thuê 240 triệu đồng/căn, diện tích căn hộ 35m², khách hàng sẽ thanh toán làm 5 đợt trong vòng 12 tháng, đợt 1 khi ký hợp đồng ứng 30%, 3 đợt tiếp theo mỗi đợt 20% và cách nhau 3 tháng, 10% còn lại khách hàng sẽ thanh toán khi nhận căn hộ vào quý 4 năm 2013. Người thuê nhà có quyền cho thuê lại cũng như có quyền sang nhượng lại hợp đồng thuê nếu hết nhu cầu”.

Theo nhà đầu tư dự án này thì khách hàng mục tiêu của dự án là các bạn trẻ độc thân, mới cưới hoặc có 1 con nhỏ, cần có 1 nơi an cư ổn định và đầy đủ tiện ích, một cộng đồng văn minh mà không phải lo giá thuê nhà tăng theo hàng năm, mà đặc biệt là nỗi ám ảnh mỗi lần phải chuyển nhà đi nơi khác với rất nhiều chi phí tốn kém. Với giá thuê nhà trọ hiện nay đã dao động từ 2 đến 4 triệu đồng 1 tháng, đồng thời an ninh cũng như văn minh cuộc sống tại nhà trọ không thể nào đáp ứng cho các bạn trẻ khi có con nhỏ. Vì thế dự án này là cơ hội để các bạn có thể “An cư lạc nghiệp”.

Sự ra đời của dự án có ý nghĩa đột phá, mang ý nghĩa xã hội rất lớn. Góp phần quan trọng vào việc giải quyết nhu cầu bức xúc nhà ở của người dân hiện nay. Đặc biệt là tầng lớp lao động ở mức thu nhập trung bình khá.