Căn hộ nhỏ: Mua dễ, bán nhanh

Dạo này đi đâu cũng chỉ nghe nói đến căn hộ nhỏ: chủ đầu tư xin chẻ nhỏ căn hộ, người mua hỏi căn hộ diện tích nhỏ… Đây có phải là lối thoát duy nhất của thị trường bất động sản (BĐS) trong thời điểm hiện tại?

Đua nhau làm căn hộ nhỏ

Mùa đại hội cổ đông đang diễn ra rôm rả trong bối cảnh thị trường BĐS khá hơn nhiều so với năm trước. Hầu hết các doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch BĐS đưa ra viễn cảnh tươi sáng với định hướng lợi nhuận tăng vọt, trong đó có đóng góp từ căn hộ nhỏ.

Mới đây, tại đại hội cổ đông thường niên của Công ty Phát triển nhà Thủ Đức, lãnh đạo công ty xác định năm nay lợi nhuận sau thuế của công ty sẽ đạt hơn 67 tỷ đồng, tăng gấp ba lần so với năm 2013. BĐS vẫn là ngành kinh doanh chủ lực, bên cạnh việc tập trung tiêu thụ hàng tồn kho sẽ triển khai cùng lúc 3 dòng sản phẩm, đáng chú ý là phân khúc nhà bình dân: ưu tiên phát triển dự án TDH – Phước Long, dự án Phúc Thịnh Đức theo hướng sẽ thay đổi diện tích căn hộ nhỏ hơn… Việc chuyển sang căn hộ nhỏ cũng là bài học của công ty này, từng xây dựng căn hộ lớn rất khó bán.

Tổ chức đại hội cổ đông trước đó, Công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt đem lại “luồng gió mát” kinh doanh khi doanh thu và lợi nhuận tăng so với mọi năm, trong đó giải pháp chủ lực là thúc đẩy bán căn hộ. Cụ thể, tại dự án căn hộ cao cấp The EverRich 2, chủ đầu tư sẽ chẻ nhỏ căn hộ, gia tăng dòng sản phẩm có diện tích 65 – 90m² và giảm số lượng nhà diện tích lớn trên 100m²!

Dự án chung cư 6B (Bình Chánh) do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư đang chuyển sang nhà ở xã hội.

Tuy không niêm yết trên sàn nhưng thời gian qua thị trường đã chứng kiến hàng loạt dự án tung hàng đều có sản phẩm diện tích nhỏ, được người mua đón nhận tích cực. Sau khi Thông tư 03 của Bộ Xây dựng có hiệu lực, dự án Hưng Ngân Garden tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, diện tích căn hộ từ 53 – 64m² được mở bán, gần 200 khách hàng đăng ký mua trong ngày đầu tiên. Dự án chung cư tại trung tâm quận 8 do Công ty cổ phần Địa ốc 8 làm chủ đầu tư cũng bán gần hết sau khi điều chỉnh diện tích căn hộ nhỏ dưới 70m².

Trước đó, dự án 8X Đầm Sen với diện tích căn hộ nhỏ, giá thanh toán thấp đã bán khá chạy. Việc chẻ nhỏ căn hộ cũng lan sang các dự án nhà ở xã hội, từ dự án nhà ở thương mại thiết kế diện tích căn hộ lớn, chủ đầu tư xin chuyển sang nhà ở xã hội, diện tích nhỏ, giá bán thấp.

Cụ thể, dự án chung cư 6B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đã xây xong phần thô, nhưng vì diện tích căn hộ quá lớn nên bán rất khó. Mới đây chủ đầu tư đã chẻ nhỏ căn hộ, diện tích chỉ còn từ 51m² – 70m²/căn và chuyển dự án thành nhà ở xã hội, với 572 căn, giá bán 12,5 triệu đồng/m²… Hiện chủ đầu tư đang phát hồ sơ để khách hàng có nhu cầu đăng ký chọn mua căn hộ.

Hạn chế chẻ nhỏ

Việc chẻ nhỏ căn hộ được thực hiện hơn một năm qua sau khi được Bộ Xây dựng cho phép. Giải pháp này đã “cứu” không ít dự án bất động sản, chủ đầu tư nhờ đó có tiền để trả nợ, tuy nhiên không phải dự án nào cũng lọt vào “mắt xanh” của cơ quan cấp phép.

Mới đây, tại cuộc họp giữa lãnh đạo UBND TPHCM với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP, vấn đề này được xới lên rõ nét hơn. Ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành cho biết, dự án tọa lạc tại đường Ký Con, quận 1 có 88 căn hộ nhưng 5 năm qua chỉ bán được 30 căn loại 60 – 75m², số lượng còn lại diện tích từ 130m² trở lên khó bán.

Qua biến động của thị trường cho thấy, căn hộ diện tích nhỏ bán hết ngay, loại diện tích lớn bán không được vì giá thành cao. Chính vì không bán được nên áp lực lãi vay rất lớn, chủ đầu tư phải trả trên 200 tỷ đồng. “Khi có chủ trương cho phép chẻ nhỏ căn hộ, chúng tôi làm thủ tục thì không được duyệt, chỉ nghe nói ở khu trung tâm không được chẻ nhỏ căn hộ, nhưng văn bản cấm lại không có” – ông Nguyễn Cao Trí thắc mắc.

Ông Nguyễn Hoài Nam, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM lý giải: Trước mắt không nên chia nhỏ căn hộ thuộc khu trung tâm hiện hữu của TPHCM. Đây là nỗ lực giữ cho quy hoạch của thành phố được ổn định, bởi hạ tầng hiện nay đã quá tải.

Phó chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín khẳng định, thành phố không chủ trương cấm chia nhỏ căn hộ, nhưng buộc phải thận trọng xem xét. Ở khu trung tâm, việc chia tách căn hộ không đơn giản là thay đổi quy chuẩn của một dự án nhà ở mà liên quan đến quy hoạch chung cả đô thị, mật độ dân số và cơ sở hạ tầng như giao thông, điện nước, dịch vụ và các hạ tầng xã hội khác. Không thể cứ sau mỗi lần thị trường BĐS biến động lại xin chuyển đổi, chi phối đến quy hoạch, làm xáo trộn đô thị…

Như vậy đối với TPHCM, thông điệp rõ ràng là không phải dự án nào cũng được chẻ nhỏ căn hộ. Không thể xem đây là giải pháp vượt khó cho tất cả các dự án BĐS, bởi hệ lụy để lại là không nhỏ.

LƯƠNG THIỆN (SGGP)