Cần phát triển đô thị nén dọc metro

TP.HCM cần phát triển đô thị nén, rà soát các dự án nhà ở, sử dụng quỹ đất có hiệu quả… là những hiến kế được đưa ra tại hội thảo chuyên đề “Quản lý xây dựng, chỉnh trang và phát triển đô thị TP.HCM”.

Đại biểu tại hội thảo quản lý xây dựng chỉnh trang và phát triển đô thị TP.HCM ngày 7-10 – Ảnh: T.TRUNG

Hội thảo do Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM tổ chức ngày 7-10.

Phát biểu tại hội thảo, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho rằng để hoàn thành những mục tiêu cụ thể của chương trình chỉnh trang đô thị và phát triển của TP đòi hỏi phải có những giải pháp kịp thời, đáp ứng được nguyện vọng của người dân.

Hi vọng trong tương lai, với sự chỉ đạo đồng bộ và quyết liệt của chính quyền, sự kiên trì vận động của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể chính trị – xã hội, đặc biệt là sự đồng thuận của người dân TP thì chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị của TP sẽ thành công hơn.

Khai thác quỹ đất có hiệu quả

Một trong những vấn đề của TP.HCM hiện nay là sử dụng tài nguyên đất kém hiệu quả ở nhiều nơi, ách tắc giao thông và ngập nước.

PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa, nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, nhận định như vậy về thách thức trong phát triển đô thị hiện nay của TP.HCM.

TS Nguyễn Trọng Hòa so sánh ba đồ án quy hoạch chung của TP.HCM (được phê duyệt các năm 1993, 1998 và 2010) và chỉ ra rằng TP đã sử dụng hết quỹ đất để phát triển đô thị, bắt đầu có mầm mống đầu cơ đất đai.

Nguyên nhân của vấn đề này, ông Hòa nhắc lại một thực tế rằng phần lớn các dự án nhà ở, phát triển đô thị được giao trước khi có quy hoạch nên khi Nhà nước làm quy hoạch phải chấp nhận “chuyện đã rồi”.

Trong các quy hoạch, TP có xu hướng phân bổ dân cư bình quân cho các quận huyện dựa trên diện tích đất, dẫn đến tình trạng đưa dân cư vô những vùng ngập nước.

Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có kế hoạch phát triển đô thị để bảo đảm cho đô thị phát triển hài hòa, chưa chuẩn bị tốt nguồn tài chính để xây dựng hạ tầng phục vụ đô thị.

Để giải quyết tình trạng này, TS Hòa hiến kế nhiều phương án như tính lại bài toán dân số giữa các quận huyện. Nhà nước nên “rút” các dự án nhà ở đã giao ở những nơi không phù hợp phát triển dân cư như các khu vực nền đất yếu, cốt thấp, có chi phí xử lý cốt nền cao, phải làm nhiều cầu cống.

Chỉ tiêu phát triển dân cư ở những khu vực này sẽ được chuyển cho những khu vực cần thiết, chẳng hạn như dọc tuyến metro 1 ở quận 2, quận 9, dọc tuyến metro 2 ở quận 10, Tân Bình.

TS Trần Thị Lan Anh (Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng) cho biết việc thiếu kiểm soát sử dụng đất dẫn đến mất đất, giá đất tăng cao, Nhà nước thu thuế từ đất thấp, bất động sản chậm phát triển, đất bỏ hoang, không sử dụng.

TS Lan Anh cũng đề xuất TP nên rà soát các dự án đã giao đất cho nhà đầu tư. Hạn chế phát triển đô thị ở những vị trí khu vực trũng thấp, nền đất yếu, thiếu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Dưới một góc nhìn khác, TS Huỳnh Thế Du (giám đốc đào tạo chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright) cho rằng thách thức của TP.HCM hiện nay là nạn kẹt xe và cư dân quá đông đúc.

Nhưng giải pháp không phải là mở rộng đường hay mở rộng đô thị mà TP cứ… tập trung tăng dân số, tăng việc làm và tổ chức tốt vận tải công cộng.

Ông Du đề xuất TP nhất quán trong các chính sách nhằm bảo đảm phát triển đô thị nén tập trung vào những khu vực phát triển hạ tầng, hạn chế phát triển đô thị phân tán và phải giữ bằng được vành đai xanh của TP.

Theo TS Du, TP phải gắn chương trình đột phá về giải quyết ùn tắc giao thông với chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị. TP nên tạo những hành lang phát triển dọc các tuyến metro với nhà cao tầng có mật độ và hệ số sử dụng đất cao trong phạm vi 500m tính từ các nhà ga metro.

Tuyến metro số 1 của TP sẽ hoàn thành trong vài năm tới, đáng mừng là tốc độ phát triển các dự án cao tầng quanh tuyến này cũng nhanh hơn. Nhà nước nên tận dụng cơ hội đó để cải thiện chất lượng nhà ở, chất lượng cuộc sống cho người dân.

“Việc phát triển mật độ cao dọc các tuyến vận tải công cộng sẽ làm việc sử dụng cơ sở hạ tầng hiệu quả và bền vững hơn. Nhiều TP lớn trên thế giới như Tokyo, Singapore, Hong Kong, Seoul cũng phát triển theo mô hình này và tạo được sức cạnh tranh lớn” – ông Du nhận định.

Huy động các nguồn lực

TS Phạm Phú Quốc, tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP.HCM, thống kê TP cần 26.000 tỉ đồng để di dời 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng hơn 230 chung cư cũ, xây dựng hạ tầng kỹ thuật – xã hội cho các dự án nhà ở nằm trong các khu dân cư hiện hữu với phạm vi chỉnh trang là 225ha…

Nếu tính tổng đầu tư cho các nguồn lực xã hội giai đoạn 2016 – 2020 thì TP cần đến 1,8 triệu tỉ đồng.

Theo TS Phạm Phú Quốc, hiện TP có 5 nguồn tài chính. Đó là cân đối ngân sách hằng năm, khai thác từ quỹ nhà đất, thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp, nguồn huy động vốn vay và huy động nguồn lực xã hội.

Về nguồn thu từ ngân sách, ông Quốc kiến nghị trung ương cho TP giữ lại nhiều hơn các nguồn thu từ hoạt động xuất nhập khẩu, từ tiền sử dụng đất do các cơ quan, đơn vị trung ương đóng trên địa bàn TP…

Cho TP thu thuế nhà ở (ai có nhiều nhà ở phải đóng thuế), xin thu thuế riêng đối với nguồn thu từ đất, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất; thu một số khoản phí trong lĩnh vực môi trường, giao thông, xử lý chất thải…

Xin thu một số loại thuế đặc thù như thuế cải thiện, bán quyền phát triển và phí tác động như thương lượng phân chia giá trị đất gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, mức phí chủ đầu tư phải đóng cho Nhà nước khi được tăng hệ số sử dụng đất…

Nguồn lực thứ 2 là từ khai thác quỹ nhà đất công trên địa bàn TP. Ông Quốc cho biết hiện TP còn gần 13.000 địa chỉ nhà đất công, ước tính thu được khoảng 1 triệu tỉ đồng khi đem bán đấu giá.

Nguồn thứ 3 là cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hiện TP.HCM có 54 công ty TNHH MTV được cổ phần hóa, nếu định giá cho sát, TP bán 50% cổ phần của các doanh nghiệp này thì sẽ thu được nguồn tiền khoảng 40.000 tỉ đồng.

Nguồn thứ 4 huy động vốn ODA, phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu công trình… Thứ 5 là huy động các nguồn lực xã hội như PPP (hợp tác công tư), bán quyền khai thác các tài sản nhà nước, nâng cao hiệu quả doanh nghiệp, huy động các nguồn lực nhàn rỗi trong dân…