Cấp bách xây nhà ở xã hội: Nên kéo dài “gói” 120 ngàn tỷ đồng

Để đảm bảo đến năm 2030, cả nước phát triển được ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH), Ngân hàng Nhà nước đã “tung ra” gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua NƠXH vay với mức lãi suất thấp. Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng, thời gian vay ưu đãi cần phải được kéo dài, lãi suất cũng phải giảm nữa thì mới thu hút người vay…

Một khu nhà ở xã hội tại TP.HCM

Thời hạn hưởng lãi suất ưu đãi quá ngắn

Ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng – cho biết, hiện nay có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng 120 ngàn tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30 ngàn tỷ đồng. Theo đó, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7 ngàn tỷ đồng; trong đó đã có 8 dự án NƠXH tại 7 địa phương giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng.

Theo ông Sinh, sở dĩ “gói” 120 ngàn tỷ đồng chưa được giải ngân hiệu quả là do việc công bố danh mục NƠXH đủ điều kiện vay còn hạn chế. Hiện vẫn còn 61 dự án NƠXH đã khởi công nhưng chưa được đưa vào danh mục đủ điều kiện vay của các địa phương. Mặt khác, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần hạ lãi suất nguồn vốn 120 ngàn tỷ đồng, tuy nhiên với lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư, 7,5% đối với người mua nhà và thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi ngắn (3 năm đối với chủ đầu tư, 5 năm đối với khách hàng cá nhân) nên chưa thực sự thu hút người vay.

Là một trong 4 ngân hàng Nhà nước được giao nhiệm vụ triển khai “gói” 120 ngàn tỷ đồng, ông Đỗ Thanh Sơn – Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank) – cho biết, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 “Về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” và chương trình cho vay NƠXH, với vai trò, trách nhiệm của một ngân hàng trụ cột trong nền kinh tế, VietinBank đã quyết liệt triển khai, bám sát danh mục các dự án của các UBND tỉnh, thành phố và định hướng chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Tính từ ngày 1-4-2023 đến ngày 29-2-2024, VietinBank đã tài trợ được 8 dự án, trong đó có 3 dự án đã ký hợp đồng tín dụng và giải ngân được 423 tỷ đồng; cấp tín dụng đối với 5 dự án, tổng số quy mô gần 3 ngàn tỷ đồng.

“VietinBank đã nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ các bộ, ban, ngành để triển khai có hiệu quả chương trình. Tuy nhiên, từ thực tế, VietinBank nhận thấy có một số khó khăn. Đầu tiên là khó khăn về rào cản pháp lý. Nhiều dự án thiếu quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, thành phố; thủ tục triển khai dự án NƠXH khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn so với các dự án nhà ở thương mại. Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu tư. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Thứ hai là giới hạn tỷ lệ lãi suất sinh lời của dự án. Quy định cho vay NƠXH, nhà ở công nhân hiện nay bị hạn chế lãi suất sinh lời do khống chế ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư. Một số dự án NƠXH đã được phê duyệt nhưng chưa có nhà đầu tư, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể. Thứ ba là nguồn vốn tài trợ dự án. Bản chất “gói” 120 ngàn tỷ đồng là gói tín dụng từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước. Do vậy, dù các ngân hàng thương mại dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn so với các chương trình hỗ trợ từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước”, ông Sơn nhìn nhận.

Nói về “gói” 120 ngàn tỷ đồng, ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân – cho rằng, chưa có sự đồng bộ thời gian vay giữa chủ đầu tư và khách hàng. Trong khi khách hàng được vay 5 năm thì chủ đầu tư chỉ có 3 năm và nhiều ngân hàng đề nghị chủ đầu tư phải bảo lãnh cho khách hàng khi vay vốn mua NƠXH. Như vậy, nếu khách hàng vay 5 năm thì chủ đầu tư cũng phải được vay 5 năm.

Cần bù lãi suất 1-2% cho các ngân hàng

Để “gói” 120 ngàn tỷ đồng thành công, ông Tuấn cũng kiến nghị Chính phủ có thể dành ra một khoản từ 1-2% bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Theo đó, nếu bù lãi 1% thì tương đương với 1,2 ngàn tỷ đồng; bù lỗ 2%, tương đương 2,4 ngàn tỷ đồng.

Đồng tình, ông Sơn – VietinBank – cũng đề nghị Chính phủ xem xét thành lập quỹ phát triển NƠXH, nguồn vốn ưu đãi cho phát triển NƠXH. Trên cơ sở nguồn ưu đãi này, lãi suất cho vay có thể xem xét thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường trên thị trường. Cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò đầu mối. Đồng thời, giao việc lựa chọn/xác định người mua nhà cho chủ đầu tư dự án để tăng chủ động trong khâu bán hàng; mở rộng đối tượng, nới lỏng điều kiện đối với người được mua NƠXH.

Tuy không được tham gia “gói” 120 ngàn tỷ đồng nhưng theo ông Hồ Hùng Anh – Chủ tịch Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) – thì: “Về phía ngân hàng, khi cho vay sẽ tập trung vào nguồn trả nợ. Tôi cho rằng, lãi suất hiện nay rất thấp. Ví dụ một căn hộ ở khu công nghiệp giá chỉ dao động 200-300 triệu đồng. Đối với một gia đình công nhân thì chỉ cần 20-30m2, người ta không nghĩ đến 50-70m2. Còn ở TP, một căn nhà rộng 20-30m2 có giá khoảng 400-500 triệu đồng. Theo khung giá hiện nay đang xây dựng, tính lợi nhuận 10%, với khoảng 200 triệu đồng, nếu cho vay với lãi suất 7-8%/năm thì một năm người mua NƠXH chỉ phải trả 14-16 triệu đồng. Nếu khoản vay này được vay trong thời gian khoảng 20 năm thì người vay chỉ trả cả lãi và gốc 10 triệu đồng/năm, không quá lớn. Thực sự họ đi thuê nhà thì giá cũng không phải ít. Còn đối với 1 căn nhà 500-600 triệu đồng thì tiền trả hàng tháng cũng chỉ 3-4 triệu đồng đối với chính sách lãi suất hiện nay. Theo tôi, trước đây các ngân hàng thận trọng vấn đề pháp lý. Bởi khi tài sản chưa đóng tiền quyền sử dụng đất thì rất ngại làm tài sản đảm bảo cho vay ngắn hạn. Còn bây giờ với Luật Đất đai sửa đổi, Luật Bất động sản thì ngân hàng cho vay 20-30 năm là bình thường…”.

Cũng theo ông Hùng Anh, muốn phát triển NƠXH thì phải có sự hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Techcombank đã làm việc với một số doanh nghiệp và nhận thấy nhiều doanh nghiệp rất chủ động hỗ trợ nhân viên về lãi suất; có những doanh nghiệp khu công nghiệp chủ động đưa ra các quỹ đất để xây NƠXH. Techcombank cũng đã có đề án gửi Ngân hàng Nhà nước đề xuất tạo ra cơ chế chung cho các ngân hàng thương mại cùng tham gia.

“Chúng tôi đề xuất 1 “gói” khoảng 30 ngàn tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng 5 năm như Ngân hàng Chính sách xã hội; đề xuất Ngân hàng Nhà nước bù đắp chính sách lãi suất và rủi ro. Rõ ràng phân khúc này là phân khúc rủi ro. Đây là một trong những lý do mà ngân hàng ngại cho vay. Được như vậy Techcombank sẽ chịu trách nhiệm về rủi ro liên quan đến việc cho vay như với khách hàng bình thường chứ không bị ràng buộc các điều kiện cho vay như đối với NƠXH. Về thời hạn, chúng tôi sẵn sàng cho vay 20-30 năm tùy theo khả năng trả nợ của khách hàng và chủ đầu tư”, ông Hùng Anh nói.

Tuấn Anh