Cấp bách xây nhà ở xã hội: Nghẽn cả cung lẫn cầu

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều chính sách để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), đặc biệt là đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Tuy nhiên, thời gian qua, các dự án NƠXH vẫn khá nhỏ giọt. Và theo TS. Trần Du Lịch – Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia, vấn đề hiện nay là nghẽn cả cung và cả cầu. Vì vậy cần tiếp tục tháo gỡ để đề án 1 triệu căn NƠXH nhanh chóng hoàn thành…

Hàng năm TP.HCM cung ứng ra thị trường rất nhiều dự án nhà ở cao cấp nhưng lại hiếm dự án nhà ở xã hội

3 năm, cả nước chỉ xây được hơn 38 ngàn căn NƠXH

Về kết quả thực hiện đề án 1 triệu căn NƠXH, ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng – cho biết, theo báo cáo của các địa phương, trên địa bàn cả nước đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611ha làm NƠXH. So với báo cáo năm 2020 (3.359ha) thì diện tích đất phát triển NƠXH đến nay đã tăng thêm 5.252ha. Trong đó, một số địa phương quan tâm đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển NƠXH như: Đồng Nai 1.063ha, TP.HCM 608ha, Long An 577ha, Hải Phòng 471ha, Hà Nội 412ha.

Về kết quả triển khai thực hiện dự án NƠXH từ năm 2021 đến hết năm 2023, cả nước có 499 dự án đã được triển khai với quy mô 411.250 căn, trong đó có 72 dự án/38.128 căn đã hoàn thành; 129 dự án/114.934 căn đã khởi công xây dựng; 298 dự án/258.188 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Với sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc của các bộ, ngành, địa phương việc phát triển NƠXH trong thời gian vừa qua đã đạt được kết quả quan trọng. Nhiều địa phương đã tích cực trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng NƠXH như tỉnh Bắc Ninh 15 dự án/6.000 căn; Bắc Giang 5 dự án/12.475 căn; Hải Phòng 7 dự án/11.678 căn; Bình Dương 7 dự án/6.557 căn; Đồng Nai 8 dự án/9.074 căn; Thanh Hóa 9 dự án/4.948 căn…

Nói riêng về TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho biết: “Hiện nay, chúng ta tập trung làm NƠXH thì thấy rằng, trong 5 năm 2016-2020, cả nước đạt 44%; TP.HCM đạt tỷ lệ cao nhất – 75% kế hoạch nhưng con số tuyệt đối chỉ có 15.000 căn, trung bình 3.000 căn/năm, trong khi khảo sát của TP cho thấy có hàng trăm ngàn người có nhu cầu NƠXH. Trong 3 năm vừa qua, cả nước mới làm được 72 dự án với 38.128 căn/tổng số chỉ tiêu 5 năm là 428.000 căn, chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Như vậy, mục tiêu còn xa, nỗ lực của chúng ta phải lớn hơn nữa mới thực hiện được đề án 1 triệu căn NƠXH. Đối với TP.HCM, trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2023, chỉ đưa vào sử dụng 2 dự án với 623 căn và khởi công 7 dự án với 4.996 căn, nhưng vẫn vướng pháp lý nên hiện nay gần như chưa triển khai được…”.

Cũng theo ông Châu, qua khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, trong khoảng 3 triệu người nhập cư, công nhân lao động của TP, 60% có nhu cầu thuê nhà để ở bởi họ chỉ muốn làm việc ở TP, ở các khu đô thị 10-15 năm; giá thuê hiện dao động trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng và chi phí thuê nhà chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập thì họ chịu được.

“Luật Nhà ở quy định, 20% NƠXH trong dự án là cho thuê, chứ không phải không có quy định này, vấn đề là sau thời gian cho thuê 5 năm có thể chuyển sang bán. Nhưng các địa phương trong khi thực thi pháp luật về nhà ở chưa thực sự chu đáo nên cũng có những chủ đầu tư bị vướng”, ông Châu nói.

Phát huy cao nhất vai trò của quỹ phát triển nhà

TP.HCM là địa phương có nhu cầu về NƠXH rất lớn nhưng việc đầu tư NƠXH còn hạn chế so với mục tiêu của đề án 1 triệu căn NƠXH. Theo đó, đến năm 2025, TP.HCM chỉ có 7 dự án với 4.996 căn, đáp ứng 19%; riêng năm 2024, TP đăng ký NƠXH hình thành trong năm là 3.765 căn.

Để đẩy mạnh việc xây dựng NƠXH, ông Võ Văn Hoan – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM – đề xuất, cần có một đầu mối để thống nhất quản lý và phát triển NƠXH. Muốn vậy, phải phát huy cao nhất vai trò của quỹ phát triển nhà ở của các địa phương.

“Hiện nay các quỹ phát triển nhà ở chỉ theo dõi, quản lý nguồn ngân sách bổ sung để đầu tư phát triển NƠXH của địa phương và trực tiếp đầu tư 1, 2 dự án NƠXH nhưng không lớn, trong khi chúng ta có rất nhiều nguồn tiếp nhận từ quỹ phát triển nhà ở. Ví dụ, tiếp nhận tiền hoặc quỹ đất, quỹ nhà theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, tức là 10% quỹ đất khi thực hiện dự án thương mại, hoặc 20% quỹ nhà khi thực hiện dự án này. Nhưng nguồn lực này chưa có một cơ quan nào quản lý trực tiếp”, ông Hoan nhấn mạnh.

Để làm việc này, ông Hoan đề nghị bổ sung chức năng cho quỹ phát triển nhà ở địa phương để thực hiện tốt một số việc. Ví dụ ngoài tiếp nhận quỹ đất, quỹ nhà, tiếp nhận tiền thì sẽ trực tiếp đầu tư phát triển NƠXH; hoặc trực tiếp quản lý, điều phối các giao dịch mua bán NƠXH bao gồm những nhà giao quỹ phát triển NƠXH của TP quản lý và cả những nhà, những dự án do nhà đầu tư trực tiếp thực hiện. Với chủ đầu tư, việc xác nhận, kiểm tra đối tượng cụ thể để bán sẽ rất khó nên quỹ cần trực tiếp quản lý vấn đề này. Như vậy, việc mua bán đều phải thông qua quỹ.

“Theo quan điểm của TP.HCM, NƠXH không phải chỉ là nhà ở cho người thu nhập thấp mà còn là nhà ở cho một số đối tượng cụ thể. Do đó NƠXH có nhiều phân khúc khác nhau, có thể có phân khúc thấp, vị trí nhỏ, diện tích nhỏ, vị trí chưa thuận lợi nhưng cũng có những phân khúc trung bình và có những phân khúc cao…”, ông Hoan chia sẻ.

Hiến kế cho phát triển NƠXH, TS. Trần Du Lịch nhấn mạnh: “Về phần cung, nếu nơi nào có sẵn quỹ đất đưa cho doanh nghiệp xây dựng NƠXH thì rất thuận lợi. Bởi được hưởng nhóm chính sách thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay ưu đãi sử dụng 20% quỹ để làm nhà ở thương mại và đặc biệt là tỷ lệ hệ số đất lên 1,5 lần. Thực tế ở các đô thị như TP.HCM thì đa số Nhà nước không có quỹ đất công, nếu có lại quá xa trung tâm, ở những vùng ven. Về phần cầu, qua thực tế tôi thấy doanh nghiệp có sản phẩm nhà đi tìm đối tượng mua phải xác định đúng đối tượng, có chứng nhận chưa có chỗ ở, chứng nhận là thu nhập tối thiểu 11 triệu trở xuống, có cư trú tại địa phương… Doanh nghiệp sợ nhất bán sai đối tượng. Vì vậy, theo tôi phải gỡ cho được hai chỗ này. Tôi đề nghị nên rà lại chính sách NƠXH. Chúng ta xây dựng khung chung cho mọi địa phương, mọi đô thị là không phù hợp. Từ kinh nghiệm thế giới, tôi thấy rằng phần lớn các nước xây dựng NƠXH là việc của chính quyền địa phương. Ở đó họ mới biết có bao nhiêu người có nhu cầu thuê, mua nhà và xây dựng chương trình để thực thi, Chính phủ chỉ hỗ trợ. Tôi xin kiến nghị, thứ nhất, tạo ra một khung pháp lý tương đối mềm, linh hoạt cho các địa phương có điều kiện khác nhau và trách nhiệm chính là chính quyền địa phương phải xây dựng; Thứ hai, chúng ta phải có quỹ nhà ở cho thuê. Như TP.HCM hiện nay, người có thu nhập 11 triệu đồng/tháng thì làm sao mua nhà…”.

Tuấn Anh