Chỗ ở cho người thu nhập thấp: Cần có quy định riêng đối với nhà ở xã hội

Để thực hiện hiệu quả đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau hơn 4 tháng triển khai gói tín dụng này mới chỉ có 26 dự án tham gia. Nguyên nhân được cho là xây NƠXH lợi nhuận quá thấp nên doanh nghiệp không mặn mà. Theo đó nhiều ý kiến cho rằng cần có quy định riêng cho NƠXH…

Cần thêm nhiều ưu đãi để thu hút nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Ảnh: T.Nga

Ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đủ… hấp dẫn

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được huy động từ nguồn vốn của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước với lãi suất giảm 2%/năm so với lãi suất thương mại; thời hạn giải ngân đến hết năm 2030. Gói tín dụng được triển khai từ đầu tháng 4 nhằm hỗ trợ cho vay chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân.

Đến nay, sau hơn 4 tháng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, theo ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – thì mới có 9 tỉnh, thành gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia chương trình tới Ngân hàng Nhà nước với 23 dự án NƠXH và 1 tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (tỉnh Phú Thọ) với 3 dự án NƠXH. Tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này khoảng 12.800 tỷ đồng. Trong đó, BIDV đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 1 dự án NƠXH tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình với số tiền khoảng 95 tỷ đồng và đã giải ngân 20,5 tỷ đồng; Agribank cũng đã cấp tín dụng đối với 1 dự án với số tiền cam kết là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý III/2023. Đồng thời hiện nay các ngân hàng thương mại cũng đang chủ động tiếp cận với khoảng 16 dự án thuộc danh mục được công bố.

Với gói tín dụng “khủng” như vậy cùng lãi suất thấp, đó là chưa kể nhu cầu mua nhà của người có thu nhập thấp rất lớn – đồng nghĩa với việc không phải lo đầu ra – nhưng vẫn không đủ hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản đầu tư xây dựng NƠXH. Vì sao?

Về vấn đề này, ông Hà Minh Hải – Phó Chủ tịch UBND TP.Hà Nội – cho rằng, thời gian vừa qua ghi nhận là có nghị quyết của Chính phủ điều chỉnh một số cơ chế, chính sách liên quan đến NƠXH. Tuy nhiên, sau khi có nội dung này, khả năng thu hút một số doanh nghiệp tham gia đầu tư NƠXH có phần giảm sút, hạn chế. Bởi vì trước đây Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có cơ chế khi chủ đầu tư tham gia đầu tư 100% NƠXH thì được để dành 20% quỹ đất để làm nhà ở thương mại nhằm bổ trợ cơ chế giá thành cho NƠXH, hạ giá thành. Tuy nhiên, tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ có điều chỉnh lại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì không có quỹ này mà chỉ tập trung vào một số ưu đãi như phát triển các không gian thương mại, dịch vụ nên không đủ điều kiện hấp dẫn. Vì vậy mới có dấu hiệu chững lại, chủ yếu các NƠXH đã hình thành trước đây thì tiếp tục triển khai.

“Trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở tới đây cần xem xét kỹ vấn đề này. Hiện nay Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo vẫn đang xem xét. Về kinh nghiệm, chúng tôi thấy nội dung chưa cơ bản lắm, đề nghị phải nghiên cứu cơ chế đầu tư rõ nét. Việc phát triển nhà ở thương mại được kèm theo NƠXH là bình thường để có cơ cấu các giá trị, giá thành phù hợp. NƠXH là mô hình cần phương án phát triển, chưa kể phương án phát triển 1 triệu căn. Tuy nhiên, quy trình, quy định đối với NƠXH không khác gì nhiều đối với quy trình, quy định nhà ở thương mại khi chúng ta đang nghiên cứu xây dựng nghị định để thiết lập quy trình phát triển nhà ở thương mại. Chúng tôi kiến nghị, riêng NƠXH cần phải có quy định, quy trình riêng, rút gọn các trình tự về lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu. Chúng ta phải linh hoạt thiết lập quy trình ngắn gọn. Hiện nay, quy trình đấu thầu rất tốn thời gian”, ông Hải đề xuất.

Nên tiếp tục hạ lãi suất vay xây nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nói: “Đối với NƠXH, chúng tôi đề xuất cần có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn chủ đầu tư như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất… Về quy trình đầu tư phải có tính đặc thù, rút ngắn thời gian giải quyết. Hiện tại nếu chúng ta vẫn cứ như các dự án nhà ở thương mại từ 24-36 tháng thì rất khó. Tôi đề nghị rút ngắn xuống dưới 12 tháng. Về tiêu chí người mua NƠXH và quy trình thủ tục xét duyệt, chúng tôi đề nghị tận dụng các dữ liệu về dân cư mà ngành công an đang quản lý để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà. Về vấn đề lãi suất, hiện các chủ đầu tư đang vay với lãi suất 8,7%/năm và người mua NƠXH với lãi suất 8,2%/năm là rất cao. Chúng tôi kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6%/năm và người mua nhà là dưới 4,5%/năm. Về lợi nhuận định mức các doanh nghiệp kiến nghị nên quy định ở mức trên 10%, thay cho dưới 10% như hiện nay. Chúng tôi cũng kiến nghị các địa phương ưu tiên đầu tư hạ tầng ở ngoài hàng rào các dự án để khi dự án NƠXH triển khai thì sẽ kết nối được ngay. Cần đẩy nhanh việc triển khai các dự án NƠXH cho giai đoạn từ năm 2024 trở đi. Vì nếu các địa phương không rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng như chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó có phân khúc NƠXH ngay trong 6 tháng cuối năm 2023 thì bước sang năm 2024 vẫn lúng túng trong việc triển khai NƠXH cũng như nhà ở thương mại”.

GS.TS Hoàng Văn Cường – đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – cho rằng, hiện nay thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, phân khúc NƠXH rất thấp. Trong tương lai, nếu không có biện pháp tăng nguồn cung kịp thời thì có thể sẽ xảy ra cơn sốt không đáng có. Chính vì vậy, cần thúc đẩy tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ở thị trường đang có thanh khoản, đó là NƠXH, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

“Để phát triển được phân khúc này, tôi nghĩ chính sách của gói 120.000 tỷ đồng cần phải đáp ứng được về cả thời hạn cho vay, mức lãi suất, thậm chí có thể dùng thêm một phần hỗ trợ từ ngân sách cho lãi suất đối với lãi suất của phân khúc NƠXH”, TS. Cường nói.

Theo TS. Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ quốc gia, nên thành lập Quỹ phát triển NƠXH, trong đó vốn ngân sách Nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua NƠXH bằng khoảng 50% lãi suất thị trường như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

Ông Lê Tự Minh – Chủ tịch Công ty CP đầu tư IMG – cho rằng, đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10%. Các nước phát triển áp dụng lãi suất trung hạn từ 3-5%. Lãi suất trung hạn cao, các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng dồn tiền cho lĩnh vực khác thay vì bất động sản. Nên hạ lãi suất trung hạn xoay quanh 8,5% như 2 năm trước đây để Việt Nam tiếp tục là một con rồng của châu Á.

Tuấn Anh