Chứng khoán hóa BĐS: Kỳ vọng và thực tế

TTCK với lịch sử hơn 10 năm, vẫn còn non trẻ. Luật Chứng khoán VN hiện nay chưa có quy định chính thức về việc chứng khoán hoá BĐS. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, chứng khoán hoá BĐS đã xuất hiện trên TTCK VN với nhiều dạng thức khác nhau.

Theo TS Vũ Thành Tự Anh -Giám đốc Chương trình nghiên cứu và giảng dạy Fulbright, về tên gọi, các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, niêm yết trên sàn chứng khoán tập trung hay trở thành DN đại chúng trên thị trường tự do (OTC), thì cổ phiếu của họ cũng đã là một dạng chứng khoán hoá BĐS.

Ông Tự Anh cũng cho rằng các dạng cổ phiếu này không hẳn là dạng chứng khoán bảo đảm bằng tài sản cầm cố (Mortgage backed securities – MBS) mà cũng không phải là chứng khoán bảo đảm bằng tài sản tài chính (Asset backed securities – ABS). Vậy là chứng khoán hoá BĐS theo hình thức hiện đang có trên TTCK, vẫn mới chỉ ở dạng sơ khai, chưa theo một quy chuẩn nào.

Một số Cty chứng khoán (CTCK) thời gian qua cũng đã cố gắng tự “cải thiện” bằng cách tập hợp một số đối tác kinh doanh BĐS đứng ra thiết kế sản phẩm mới cho các nhà đầu tư (NĐT). Thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, họ phát hành trái phiếu kèm chứng quyền mua căn hộ, với mức giá bán căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường. NĐT mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ nộp 100% số tiền mua căn hộ, trong đó CTCK hỗ trợ 50%.

NĐT được mua căn hộ với giá thấp, còn DN BĐS có thể thu xếp vốn phát triển dự án. CTCK hưởng lợi phí thu xếp vốn cho DN và phí hỗ trợ vốn cho NĐT, trở thành chủ nợ của NĐT, thay ngân hàng trong việc phát triển tín dụng BĐS.

Trước đó, năm 2008, CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã thử nghiệm phát hành trái phiếu dự án với mức lãi suất 8,8%-13,2% / năm, kỳ hạn 6-9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5-8% trên giá bán.

Đây là những ví dụ cho thấy tuy khung pháp lý “chứng khoán hóa BĐS” chưa ban hành, nhưng những quy định sơ bộ trong các Nghị định 52/2006/, Nghị định 71/2010, Thông tư 16/2010, đã tạo cơ hội cho DN BĐS thu xếp vốn bằng nhiều hình thức. Và trái phiếu, tín phiếu, hợp đồng góp vốn… của các DN BĐS có thể được chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố. Và cũng như ở các thị trường phát triển, rủi ro cho NĐT mua các sản phẩm này không hề nhỏ. 

Ở thời điểm này, đề án “chứng khoán hóa BĐS” ra đời còn có ý nghĩa như một giải pháp tháo gỡ tình trạng “bí vốn” của thị trường địa ốc. Sau một thời kỳ dài tăng trưởng tín dụng BĐS luôn chiếm tỉ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng ngân hàng, với Nghị quyết 11-NQ-CP, năm 2011 mở đầu như một “năm hạn” của thị trường BĐS.

Việc hạ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng để kiềm chế lạm phát, hạn chế tín dụng cho hoạt động phi sản xuất (bao gồm BĐS), dòng vốn đầu tư trực tiếp đổ vào thị trường địa ốc đã không còn bao nhiêu. Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào thị trường này giảm từ năm 2010, vẫn chưa có dấu hiệu quay trở lại.

Do đó, dường như tất cả kỳ vọng đang được đặt lên thị trường thứ cấp, nơi mà nhờ các quy định của đề án, DN BĐS sẽ rộng đường huy động vốn hơn, NĐT nhỏ cũng có cơ hội đầu tư vào bất động sản dễ dàng hơn, không phải tính chuyện “tiền tỉ” như trước đây.

Tuy nhiên, ở góc độ vĩ mô, “điều mà TTBĐS cũng như TTCK cần lúc này, là sự ổn định nhanh chóng của nền kinh tế” một đại diện Hiệp hội BĐS TP HCM (HoRea) nói. Theo ông này, kinh tế vĩ mô bất ổn, chứng khoán và bất động sản sẽ “bất động”. Bất kỳ giải pháp huy động vốn nào cũng sẽ gặp khó.

Chuyên gia độc lập Bùi Kiến Thành lại cho rằng vấn đề đầu tiên cần giải quyết thuộc về chính thị trường sản phẩm. Khả năng huy động vốn, góp quyền mua vào một quỹ hay một Cty có chức năng bơm vốn, tự doanh BĐS thành công đến đâu, phụ thuộc vào thị trường sản phẩm đó.

Trong khi, dù đã giảm đến 60% so với thời điểm “sốt” 2007, giá địa ốc vẫn còn quá cao so với giá trị thực và sức mua của đa số người dân, thì những quỹ có chức năng bơm vốn có thể phần nào hỗ trợ những dự án còn thiếu vốn, đưa thị trường chuyển động trở lại. Nhưng đây cũng là tác nhân trực tiếp tham gia guồng quay của thị trường, đẩy thị trường “giá lên” chứ rất khó có vai trò gì trong việc điều tiết thị trường “giá xuống”.

Như vậy, thêm hàng hóa mới, tạo cơ hội mở rộng danh mục đầu tư, đa dạng hóa mặt hàng đối với các NĐT hiện nay chưa thực sự hấp dẫn họ tham gia thị trường. Nói về khả năng thu cổ tức, NĐT phải trông vào tài sản đảm bảo của quỹ. Đó là các tài sản, các dự án BĐS. Mà khi thị trường BĐS gặp khó, không ai dám đảm bảo quỹ không lỗ (cho dù được hưởng nhiều ưu đãi). Nói về tỉ suất sinh lợi từ đầu tư ngắn hạn, thì hầu hết NĐT tổ chức lẫn NĐT cá nhân hiện đều đang “méo mặt” vì trích lập dự phòng giảm giá. Thêm chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu của DN BĐS niêm yết…, không có nghĩa là thêm “cơ hội vàng”.

Nói cách khác, theo một chuyên gia, nếu nhìn vào TTCK hiện nay “các NĐT không hào hứng với hàng hóa mới, là do họ chưa thấy có sự cải thiện gì đáng kể trong cơ chế vận hành hàng hóa. Thị trường cần một cơ chế vận hành mới, một khung pháp lý mới, một “chiếc áo” mới”.

Lẽ dĩ nhiên, trong khi TTCK VN còn non trẻ, thì chiếc áo đó có thể co chỗ này, kéo chỗ kia, nhưng ít nhất những kích cỡ cơ bản để định hình chiếc áo đã phải có, tránh tình trạng chỗ cần rộng thì lại chật, chỗ cần chật thì lại hẹp và cứ phải luôn chắp vá để hoàn thiện. Bổ sung thêm mặt hàng mới là cần. Nhưng cần hơn sẽ  là những định chế tài chính như các ngân hàng đầu tư, có thể tự nâng cấp để sử dụng được các nghiệp vụ tài chính phức tạp, các sản phẩm phái sinh với hi vọng thực sự tăng hiệu quả của thị trường vốn.

Chuyên gia tài chính này nói thêm, “thoạt nghe đề án “chứng khoán hóa BĐS”, chúng tôi nghĩ đến thuật ngữ “securitization” – chỉ việc chứng khoán hóa BĐS trên cơ sở các tài sản thực được thế chấp giống như trên thị trường tài chính quốc tế.

Tuy nhiên, nếu chứng khoán hóa BĐS  theo đề án này, chỉ là một cách để DN BĐS phát hành trái phiếu, chứng chỉ hợp lệ bằng tài sản… đảm bảo trên giấy, và lưu hành, thanh khoản giấy tờ đó trên TTCK niêm yết mà không dính líu gì đến các sản phẩm phái sinh, việc khởi động đề án xem ra, cũng chỉ là… thêm hàng hóa cho vui thị trường!”.