Đề xuất mới về tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến các bộ, ngành liên quan đối với dự thảo Nghị định 120/NĐ-CP sửa đổi về thu tiền sử dụng đất. Trong đó, những vướng mắc lớn nhất liên quan đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được Bộ Tài chính đưa ra hướng giải quyết nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình.

Hai phương án tính giá đất

Theo đề xuất của Bộ Tài chính, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, đất được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở được tính theo mốc thời gian trước và sau khi Nghị định 120 có hiệu lực là ngày 1-3-2011.

Cụ thể, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ từ ngày 1-1-2005 đến trước ngày 1-3-2011 thì nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ, không phân biệt diện tích trong và ngoài hạn mức giao đất. Trường hợp nộp hồ sơ sau ngày 1-3-2011, giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức. Phần diện tích vượt ngoài hạn mức (hạn mức giao), giá đất để tính thu tiền sử dụng đất sẽ được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất do các tỉnh xác định và ban hành dao động từ 1,1-1,5 lần so với bảng giá đất. Riêng tại các TP lớn như Hà Nội và TP HCM có độ vênh lớn giữa giá đất trong bảng giá với giá thị trường thì áp dụng hệ số bằng 2 để tính tiền sử dụng đất của phần đất vượt hạn mức. Đối với đất chuyển mục đích sử dụng còn bị áp giá đất cao gấp 3-4 lần bảng giá đất. Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất nói trên rất phức tạp, vẫn phải khảo sát giá đất thị trường.

Bộ Tài chính cũng đề xuất cấp sổ đỏ đối với những trường hợp giao đất trái thẩm quyền trước ngày 15-10-1993 với điều kiện người đang sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước thời điểm này, có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho nhà nước để được sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch…

Đề phòng nảy sinh khiếu kiện

Mục đích của việc sửa đổi Nghị định 120, theo Bộ Tài chính, là nhằm khắc phục những vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong thời gian Luật Đất đai chưa được sửa đổi.

Trong thực tế, một số quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chưa thực sự thống nhất giữa những trường hợp sử dụng đất qua từng thời điểm thay đổi chính sách đất đai. Ngoài ra, quy định thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình theo giá đất sát thị trường đối với diện tích đất vượt hạn mức cũng gây phức tạp trong triển khai thực hiện.

Đặc biệt, tại TP HCM, giá đất thị trường cao gấp nhiều lần so với bảng giá đất làm cho một số hộ gia đình, cá nhân không đủ khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất khiến việc cấp sổ đỏ không đạt tiến độ. TP HCM hiện tồn khoảng 6.000 hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ do vướng mắc trong quá trình tính toán mức tiền phải nộp, nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân…

Góp ý kiến cho dự thảo này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thu tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân chỉ nên sử dụng thống nhất theo bảng giá đất, áp dụng chung cho cả diện tích trong và ngoài hạn mức giao đất ở. Tuy nhiên, Bộ Tài chính không đồng ý với quan điểm này vì lo ngại mất cân đối thu chi ngân sách nhà nước (do thu tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nhưng khi thu hồi đất lại phải đền bù theo giá thị trường), lại dễ dẫn đến khiếu kiện của những người đã nộp tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo giá cao trước ngày 1-3-2011.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, cũng cho rằng phương án như của Bộ Tài nguyên và Môi trường là hợp lý hơn vì loại bỏ được yếu tố rắc rối là hệ số K và không nảy sinh bất hợp lý giữa các trường hợp nộp hồ sơ trước và sau ngày 1-3-2011.

Chuyên gia kinh tế – TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng với những vấn đề trong cấp sổ đỏ hiện nay, tháo gỡ nút thắt theo hướng giảm thu tiền sử dụng đất là giải pháp tích cực. Tuy nhiên, đây là chuyện hết sức nhạy cảm, có thể gây thiệt hại cho người đã chấp hành nghiêm túc nghĩa vụ tài chính trong thời gian trước, làm giảm niềm tin của người dân vào chính sách nên cần cân nhắc kỹ.

Nguồn thu từ tiền đất tăng cao

Theo số liệu của Tổng cục Thuế, năm 2002, số thu từ đất chỉ chiếm khoảng 4,4% ngân sách nhà nước. Đến năm 2010, số thu ngân sách nhà nước từ đất đai đã tăng lên hơn 11%, đạt hơn 67.000 tỉ đồng.