Doanh nghiệp “lướt sóng” hết… “sống”!

Sau giai đoạn ồ ạt thành lập vào các năm 2016 và 2017, qua năm 2018 tình hình bắt đầu đảo chiều với số doanh nghiệp bất động sản giải thể đã tăng đến 75% so với cùng kỳ. Đây có phải là tín hiệu xấu cho thị trường bất động sản?

Nguồn quỹ đất nền ngày càng khan hiếm. Ảnh minh họa: Thành Hoa.

Thành lập, giải thể theo thị trường

Tình hình mua bán đất nền khu vực TPHCM khoảng ba tháng gần đây đã có dấu hiệu chững lại khi thị trường đã hạ nhiệt. Vì thế, những người làm môi giới như Tú, một nhân viên tư vấn cho một công ty bất động sản ở quận 9, mới thảnh thơi la cà tại quán cà phê. Cách đây một năm, Tú có giới thiệu cho người viết một số dự án đất nền, tình cờ gặp lại tại quán cà phê Tú cho biết đã nghỉ việc ở công ty.

Gặng hỏi thì anh cho biết, vào khoảng thời gian mà thị trường đất nền đang “nóng” cho dù công ty lớn hay nhỏ thì việc bán hàng vẫn dễ như trở bàn tay. Nhưng từ tháng 6 năm nay, giao dịch đất nền chững lại, cả mấy tháng liền công ty nơi Tú làm việc không nhận bán được dự án nào và chủ doanh nghiệp ra thông báo cho biết từ cuối tháng 8 sẽ dừng kinh doanh và nhân viên phải nghỉ việc.

Doanh nghiệp mà nhân viên môi giới bất động sản đề cập tới ở trên thực chất chỉ là những doanh nghiệp hoạt động theo kiểu “lướt sóng”. Họ đã có thâm niên làm “cò đất” nên có kinh nghiệm, tranh thủ lúc thị trường nóng sốt bỏ ra ít vốn xin lập công ty để tiện cho việc giao dịch.

Một dạng khác là các nhân viên quản lý cấp trung làm việc cho một số công ty môi giới bất động sản lớn. Sau một thời gian tích lũy được mối quan hệ với khách hàng cũng như những nhà phát triển bất động sản, họ nhảy ra ngoài thành lập công ty môi giới để làm ăn riêng. Thông thường, động lực để những người này tách ra là khi được một hoặc vài nhà phát triển bất động sản, hoặc công ty môi giới lớn cho tham gia môi giới bán sản phẩm cho một hoặc một số dự án của họ. Sau một thời gian, dự án đã bán hết hàng và đối tác chưa có dự án mới, những doanh nghiệp này lại không thể tìm ra nguồn hàng để bán tiếp, đành phải đóng cửa.

Trong những năm qua, thị trường nở rộ các công ty môi giới, bên cạnh việc các nhà phát triển bất động sản thường chỉ tin tưởng giao hàng cho các doanh nghiệp môi giới có tư cách pháp nhân, thì tâm lý khách hàng mua nhà, đất cũng thích giao dịch với doanh nghiệp hơn là với môi giới tư nhân. Hầu hết những công ty môi giới “lướt sóng” đều là những nhà môi giới thứ cấp. “Chỉ những doanh nghiệp có mối quan hệ, có vốn mạnh mới đặt cọc được và lấy hàng làm sàn F1. Còn các doanh nghiệp ít vốn chỉ có thể lấy hàng F2, F3 và bán số lượng rất ít. Vì vậy, nếu không mạnh về vốn thì khó có hàng bán”, Tú chia sẻ.

Số liệu thống kê từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho thấy bảy tháng đầu năm nay có 212 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 75,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu tính cả số ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong bảy tháng qua là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh nghiệp xin tạm ngừng kinh doanh cũng tăng 46,6%.

Nguồn cung giảm sút

Ở góc nhìn của một người làm bất động sản lâu năm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết doanh nghiệp bất động sản có hai dạng, một là các công ty đầu tư trực tiếp dự án, dạng thứ hai là các công ty dịch vụ, môi giới. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, môi giới bao giờ cũng lớn hơn rất nhiều so với các công ty phát triển dự án. Chỉ cần một hay một vài nhà cung cấp không có hoặc không còn hàng để bán ra thị trường, thì lập tức sẽ có hàng chục công ty môi giới hết việc làm.

Hiện nay, nguồn cung bất động sản đang ngày càng giảm sút. Nguyên nhân do sức tiêu thụ của thị trường đã chậm hẳn lại sau giai đoạn sốt giá, nên doanh nghiệp tỏ ra rất thận trọng trong việc đầu tư phát triển dự án mới. Còn với phân khúc đất nền, nguồn quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm cộng với giá đất “thô” tăng cao, dẫn đến đầu tư không có lời hoặc khó bán hàng nên nhiều chủ đầu tư không còn mặn mà. Ngoài ra, quy trình pháp lý chặt chẽ hơn khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục trước khi có thể mở bán và trong điều kiện thị trường đang có nhiều dấu hiệu suy giảm, việc kéo dài thời gian làm thủ tục cũng đồng nghĩa với rủi ro tăng gấp bội.

“Trong điều kiện nhiều bất lợi như vậy, doanh nghiệp dịch vụ bất động sản không duy trì được hoạt động nên phải điều chỉnh quy mô hoặc dừng hoạt động là điều tất yếu”, ông Phúc nhấn mạnh.

Đánh giá về tác động khi nhiều công ty bất động sản giải thể, ông Phúc cho rằng doanh nghiệp dịch vụ, môi giới giải thể hầu như không ảnh hưởng nhiều đến ngành bất động sản, vì đây chỉ là một trào lưu có tính thời điểm nhất định. Khi thấy thị trường phát triển tốt thì nhiều doanh nghiệp “nhảy” vào, ngược lại thì họ đóng cửa “nghỉ xả hơi” để tiết kiệm tiền thuê mặt bằng, lương nhân viên. Chỉ những doanh nghiệp môi giới lớn, có tiềm lực tài chính mạnh mới trụ lại. “Doanh nghiệp yếu giải thể là cơ hội tốt cho các công ty còn lại phát triển”, ông Phúc nói và đánh giá đây là cuộc thanh lọc tích cực cho
thị trường.

Lê Anh/TBKTSG