Góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Ngày 15-5, Trường Đại học Cần Thơ tổ chức Hội thảo Khoa học (HT) với chủ đề: “Hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời kỳ hội nhập” với sự tham dự của hơn 150 đại biểu là các chuyên gia, nhà khoa học đến từ các đơn vị đào tạo luật trong cả nước; lãnh đạo UBND, UBMT Tổ quốc Việt Nam và Đoàn đại biểu Quốc hội TP.Cần Thơ;…

Chủ tịch UBND TP.Cần Thơ Trần Việt Trường trình bày tại hội thảo

Phát biểu khai mạc HT, GS. Hà Thanh Toàn – Hiệu trưởng Trường Đại học Cần Thơ, cho biết: Trường Đại học Cần Thơ (ĐHCT) thuộc nhóm trường ĐH trọng điểm của quốc gia, là một trong ba trường đại học tại Việt Nam đạt chuẩn đào tạo quốc tế của hệ thống đại học ASEAN. Thành công của Trường ĐHCT có những nỗ lực đóng góp to lớn của các đơn vị trực thuộc, trong đó có Khoa Luật. “Việc Khoa Luật tổ chức Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời kỳ hội nhập” không chỉ có ý nghĩa về mặt khoa học nhằm phục vụ mục tiêu góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng tạo cầu nối giữa nhà nghiên cứu và người làm thực tiễn xây dựng chính sách, pháp luật, hướng đến tạo sự gắn kết giữa lý luận và thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật. Sau Hội thảo này, Ban tổ chức sẽ đúc kết những ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học thành bản đề xuất góp ý sửa đổi Luật Đất đai, gửi đến các cơ quan ở Trung ương nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai trong thời gian tới” – GS. Hà Thanh Toàn nhấn mạnh.

GS. Hà Thanh Toàn – Hiệu trưởng ĐHCT, nhấn mạnh ý nghĩa của hội thảo

Trong khuôn khổ HT, các đại biểu tập trung thảo luận các vấn đề liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trưng dụng quyền sử dụng đất; chế độ sử dụng đất; tài chính, giá đất và giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

Chủ tịch UBND TP.Cần Thơ Trần Việt Trường kiến nghị giải pháp dung hòa trong tạo quỹ đất: Đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 108 Dự thảo Luật nội dung “Dự án thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất” (áp dụng theo Điều 123). Cụ thể, khi Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá thực hiện dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì để lại 12% cho người dân, 88% cho Nhà nước, bao gồm cả đất công cộng. Như vậy, Nhà nước sẽ không bỏ vốn thực hiện dự án mà vẫn có đất sạch để đấu giá mang lại nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, người dân cũng có lợi ích từ 12% đất chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất, còn nhà đầu tư có đất sạch thông qua đấu giá (không mất thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư). Việc này, thực tế đã được nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản áp dụng.

PGS.TS Phan Trung Hiền – Trưởng Khoa Luật ĐHCT trình bày tham luận

Về chuyển mục đích sử dụng đất: Đề nghị xem xét bổ sung vào Điều 117 Dự thảo Luật nội dung: “Đối với các thành phố trực thuộc Trung ương. Hội đồng nhân dân thành phố căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các quy định có liên quan, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 2 vụ trở lên với qui mô dưới 500 ha”.

Về xác định giá đất; bảng giá đất: Chương XI của Dự thảo Luật thì các vấn đề liên quan đến giá đất giao cho chính quyền địa phương quyết định. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế đảm bảo hoạt động xác định giá đất theo đúng “nguyên tắc thị trường” quy định tại điểm a khoản 1 Điều 154 của Dự thảo Luật. Trong khi đó, chứng thư định giá của các tổ chức tư vấn xác định giá đất trong một số trường hợp sẽ có sự chênh lệch nhất định. Nên rất khó xác định mức giá thị trường, dẫn đến nhiều rủi ro trong việc quyết định giá đất của cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, song song với việc sửa đổi Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất của quốc gia làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá đất… “Đặc biệt, hệ thống phân loại đất giữa pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng chưa có sự thống nhất; cụ thể tại Luật Đất đai thì đất đai được phân loại gồm: Nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, theo pháp luật về xây dựng thì áp dụng hệ thống phân loại đất gồm: Đất dân dụng, đất ngoài dân dụng. Như vậy việc quy định về ký hiệu các loại đất trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chưa có sự thống nhất, gây khó khăn trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng.

Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án đã giải phóng mặt bằng: Căn cứ điểm b Khoản 4 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và điều 62 của Luật Đất đai, một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự thủ tục thu hồi đất theo quy định. Như vậy việc giao đất, cho thuê đất có thể thực hiện theo tiến độ dự án đã được giải phóng mặt bằng hay không? Vì Luật Đất đai hiện hành chỉ quy định thực hiện thu hồi đất theo tiến độ dự án; không có quy định thực hiện giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án đã được giải phóng mặt bằng. Do đó, trường hợp nhà đầu tư đề nghị giao đất, cho thuê đất từng phần đã được giải phóng mặt bằng của dự án thì không có cơ sở xem xét giải quyết.”- Chủ tịch UBND TP.Cần Thơ phân tích.

PGS.TS Phan Trung Hiền – Trưởng Khoa Luật (ĐHCT), cho rằng: Nghị quyết số 18/NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13, ngày 16-6-2022 về tiếp tục đổi mới hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao năng lực hiệu quả quản lý và sử dụng đất tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, đã đặt ra hai yêu cầu lớn về đất đai: Dưới góc độ kinh tế phải làm sao phát huy và kích hoạt được nguồn lực đất đai; đối với góc độ xã hội phải làm sao kéo giảm khiếu nại, khiếu kiện về đất đai cả về số lượng vụ việc vụ án cũng như mức độ gay gắt và phức tạp của những vụ việc khiếu kiện kéo dài nhiều năm…

Ban tổ chức và các đại biểu dự hội thảo

Thông qua việc bóc tách các mối quan hệ pháp luật đất đai, PGS.TS Phan Trung Hiền đề xuất bổ sung quyền và trách nhiệm pháp lý của chủ sở hữu về đất đai thành một chương của luật sau chương những quy định chung và trong chương này phải làm rõ các loại quyền và trách nhiệm pháp lý kèm với cơ chế bảo đảm thực hiện các quyền đó theo đúng tinh thần của Hiến pháp là “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”; đồng thời cần làm rõ trách nhiệm của nhà nước và các cơ quan nhà nước được ủy quyền trước toàn dân trong quản lý và sử dụng đất đai về phương diện kinh tế và phương diện xã hội… Ngoài ra, cần đồng bộ hóa các quy định giữa Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, tạo cơ hội công bằng, bình đẳng về cơ hội trong tiếp cận đất đai. Để thực hiện các quy định này cần có sự chung tay của các Bộ, ngành hữu quan; đồng thời phải quy định bảo đảm thực hiện nghiêm chỉnh nguyên tắc công khai, minh bạch trong quản lý và sử dụng đất.

Thống nhất với những đề xuất trên, PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện – Trường Đại học Kinh tế – Luật (Đại học Quốc gia TP.HCM), bổ sung: Trong điều kiện đất thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đảm nhận tư cách đại diện chủ sở hữu, quyền sử dụng đất chỉ có thể được tạo ra bằng các hành vi chủ động được thực hiện nhân danh nhà nước mà luật gọi là giao đất và cho thuê đất. Một khi được tạo ra hợp lệ, quyền sử dụng đất trở thành tài sản tư và trên nguyên tắc, chịu sự chi phối của Luật Dân sự trong quá trình tham gia giao dịch dân sự… Từ khi có Luật Đất đai năm 1993, quyền sử dụng đất được định dạng theo Luật Đất đai và người sử dụng đất chỉ thực hiện các quyền được Luật Đất đai thừa nhận: “Cần định vị Luật Đất đai một cách rõ ràng và hợp lý trong mối quan hệ với các luật khác, đặc biệt là Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở trong việc kiến tạo khung pháp lý cho việc xác lập và thực hiện quyền sử dụng đất được hình thành như một bất động sản thuộc sở hữu tư nhân” – PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện đề xuất.

Đan Phượng