Làn sóng chuyển trung tâm thương mại thành văn phòng cho thuê

Mới đây, sau khi thương hiệu Miniso trả mặt bằng, dự án Thảo Điền Pearl (TP.Thủ Đức) đã chuyển 3.000m2 diện tích sàn thương mại cho thuê bán lẻ sang cho thuê văn phòng.

Một số những dự án với quy mô nhỏ dưới 10.000m2 tại các khu vực ngoại thành cũng phải chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ hiện đại sang văn phòng hoặc co-working space như dự án Pearl Plaza và dự án Republic Plaza.

Tại các khối đế chung cư do Tập đoàn Novaland triển khai, nếu trước đây được định hướng sẽ làm trung tâm thương mại thì nay cũng chuyển hết hoặc một phần sang làm văn phòng cho thuê. 

Có mặt tại chung cư Sunrise City trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư, chúng tôi thấy ở dưới các khối đế đa số mặt bằng thương mại bỏ trống. Nhiều tấm biển treo cho thuê mặt bằng hoặc sang nhượng lại mặt bằng thương mại, shophouse. Tại một số tòa nhà trong dự án, phần thương mại đã được chủ đầu tư cho thuê làm văn phòng, đặc biệt là các ngân hàng mở phòng giao dịch, chi nhánh. 

Phần thương mại chung cư Sunrise City bỏ trống nhiều năm qua, rất lãng phí. ĐÌNH SƠN

Tại chung cư Moonlight Residences (TP.Thủ Đức), thời gian qua, các cư dân cũng phản đối việc chủ đầu tư chuyển khu thương mại thành văn phòng cho thuê. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân và cũng được xem là nguyên nhân làm chậm việc cấp sổ hồng cho các căn hộ. Một số chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh, các khối đế có chức năng thương mại cũng đã chuyển một phần sang làm văn phòng.

Đó cũng là tình trạng chung ở nhiều chung cư khác, khối đế thương mại cũng đã được chủ đầu tư chẻ nhỏ làm văn phòng cho thuê, trong bối cảnh trung tâm thương mại bỏ trống. 

Chủ đầu tư một chung cư cho biết, dự án đã đi vào hoạt động gần 3 năm nhưng đến nay phần lớn mặt bằng cho thuê bỏ trống. Hiện công ty chỉ mới kêu gọi được 1 siêu thị tiện ích và nhà trẻ vào thuê. Để tránh lãng phí, chủ đầu tư đã ngăn nhỏ phần thương mại làm văn phòng cho thuê.

Cho chuyển để bớt lãng phí

Theo bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M (Công ty Savills TP.HCM), những dự án có quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút cũng như duy trì được lượng khách thuê. Đa số các dự án này nằm trong các khu vực dân cư mới xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc… Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao. Do đó, những mô hình này đa số không hiệu quả về mặt tài chính dành cho chủ đầu tư. Chính vì vậy, họ có xu hướng chuyển đổi công năng của các dự án này sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại là văn phòng cho thuê.

Rất nhiều chung cư đã chuyển phần thương mại ở khối đế sang làm văn phòng. ĐÌNH SƠN

Bà Giang Huỳnh cũng cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là khan hiếm các mặt bằng chất lượng. Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng. Điển hình tại TP.HCM, mặt bằng bán lẻ ở các quận trung tâm luôn được săn đón bởi các thương hiệu lớn quốc tế mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Các thương hiệu này thường có yêu cầu kỹ lưỡng về địa điểm nhằm đảm bảo tiếp cận được nhiều khách hàng, khả năng hiện diện thương hiệu ấn tượng ở mặt phố hoặc trung tâm thương mại nổi tiếng.

"Các mặt bằng nhà phố có những trở ngại khác bao gồm: nhà chồng nhiều tầng làm giảm hiệu suất thiết kế và sử dụng diện tích, an ninh, không gian đậu xe, các thủ tục pháp lý thuê… khiến các thương hiệu quốc tế cảm thấy e ngại trong giai đoạn thiết lập kinh doanh", bà Giang Huỳnh nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT Công ty VNO, chuyên khai thác và quản lý bất động sản, hiện thị trường cho thuê văn phòng đang thiếu nguồn cung. Dù giá cho thuê văn phòng không cao như cho thuê làm thương mại nhưng cũng hạn chế phần nào lãng phí. Trong khi tại phần lớn các chung cư mới đưa vào vận hành gần đây, nhất là vào giai đoạn mùa dịch Covid-19 và lúc thị trường bất động sản đóng băng, phần thương mại rất khó tìm kiếm được khách thuê do đa phần doanh nghiệp, người dân thu hẹp kinh doanh, trả lại mặt bằng.

"Một số ngân hàng, chủ đầu tư đang giao cho công ty chúng tôi chuyển đổi phần thương mại sang văn phòng cho thuê. Về pháp lý thì không được vì chức năng nào sẽ dùng vào việc đó. Tuy nhiên, trong khó khăn hiện nay và để tránh lãng phí cho bất động sản thương mại thì việc cho chuyển công năng sẽ góp phần giảm thiệt hại cho các nhà đầu tư, giảm bớt lãng phí vì thị trường văn phòng cho thuê đang rất thiếu", ông Hải kiến nghị.

Theo Đình Sơn/TNO