Mua bất động sản qua sàn giao dịch: Vẫn tiềm ẩn rủi ro

Lâu nay, người dân thường tin tưởng tìm đến sàn giao dịch bất động sản (BĐS) để mua nhà, đất. Nhưng với thực tế hoạt động hiện nay, việc mua bán BĐS qua sàn vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro!

Đua nhau lập sàn

Cách đây không lâu, tại sàn Galaxy trên đường Lê Văn Lương, nhân viên môi giới tại sàn phối hợp với giám đốc Cty đầu tư phát triển Đài Việt dùng tài liệu giả, ký hợp đồng bán lô đất tại Dương Nội chiếm đoạt tài sản của khách hàng hơn 4 tỷ đồng. Chính nhân viên tại sàn đã đưa ra hàng loạt các giấy tờ giả về vị trí khu đất dự án Indochina Dương Nội để lừa khách hàng.

Chỉ một đoạn đường Lê Văn Lương (Hà Nội) có cả chục sàn giao dịch BĐS (ảnh minh họa).

Tháng tư vừa qua, nhiều nhà đầu tư đứng ngồi không yên khi đặt tiền mua chung cư mini Petromaning qua sàn giao dịch BĐS Hà Thành. Thực tế, chủ sàn đã giao bán khống dự án mà chưa được sự đồng ý của chủ đầu tư dự án. Gần đây nhất, nhân viên Cty CP Đầu tư và Quản lý bất động sản UDIC bị bắt quả tang đang nhận số tiền chênh lệch lớn trong vụ mua bán căn hộ do UDIC làm chủ đầu tư.

Những thông tin trên khiến nhiều nhà đầu tư không khỏi hoang mang khi tìm kiếm cơ hội đầu tư tại sàn giao dịch BĐS. Anh Đức Hùng – một nhà đầu tư chia sẻ: “Để tìm kiếm thông tin nhà đầu tư thường tìm đến các sàn có tiếng để ghe ngóng thông tin. Đa số là các thông tin trên giấy chứ các dự án ở xa tôi cũng không đến tận nơi xem và cũng không chắc tiến độ dự án có ghi đúng như trong hợp đồng hay không. Tôi hoàn toàn tin tưởng vào hoạt động của sàn để đầu tư. Nên nếu bị sàn lừa, khó tránh”.

Dọc tuyến phố Lê Văn Lương kéo dài, hàng loạt các sàn giao dịch BĐS đua nhau thành lập. Nhiều sàn giao dịch chỉ có tên trên biển quảng cáo chứ nhìn vào trong chẳng khác gì văn phòng môi giới BĐS.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, cho biết: “Để đăng ký thành lập một sàn giao dịch BĐS theo Luật Bất động sản không khó. Chỉ cần có hai nhân viên có chứng chỉ môi giới BĐS, cộng với người quản lý có chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành giao dịch BĐS, sau đó đăng ký thành lập doanh nghiệp có chức năng hoạt động sàn tại Sở Kế hoạch & Đầu tư, có nhu cầu đăng ký là tự động cập nhật vào danh sách sàn giao dịch BĐS. Bởi thế, các sàn giao dịch BĐS thời gian qua nở rộ, nhưng chất lượng chưa được kiểm soát”.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 700 sàn giao dịch BĐS (chưa kể các văn phòng, trung tâm môi giới) tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, Bình Dương, Đà Nẵng…

Trong tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã xử phạt 25 sàn giao dịch BĐS ở Hà Nội (trong tổng số 61 sàn giao dịch được kiểm tra) với các sai phạm chủ yếu như: chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện dự án; bán BĐS không đủ điều kiện như: chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, bán biệt thự khi chưa hoàn thành xây thô; huy động vốn vượt quá 70% tổng vốn đầu tư…

Ông Phạm Gia Yên, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng, cho biết theo các quy định hiện hành, các sàn giao dịch BĐS sẽ phải chịu mức phạt hành chính từ 60 đến 250 triệu đồng, tùy theo mức độ vi phạm. Theo một số chuyên gia BĐS thì mức xử phạt như vậy là quá nhẹ. Sự lộn xộn trong hoạt động môi giới, kinh doanh BĐS tại một số công ty, sàn giao dịch đã gây ra hàng loạt vụ đổ bể do hoạt động vay mượn, góp vốn, ký kết hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai… gây thiệt hại lớn cho nhiều nhà đầu tư và người dân.

Khách hàng gánh rủi ro

Theo ông Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay không minh bạch, thông tin dự án lòng vòng. Nhiều sàn giao dịch BĐS bắt tay với chủ đầu tư để lừa đảo khách hàng. Phần lớn các giao dịch qua sàn là những dự án được hình thành trong tương lai hay nói cách khác là bán nhà trên giấy. Với những dự án chưa hình thành, người mua có cơ hội mua nhà giá thấp nhưng rủi ro luôn rình rập và họ phải chấp nhận điều này.

"Sàn giao dịch BĐS không có chức năng vay vốn, nếu sàn GD BĐS lách luật huy động vốn từ khách hàng thì hợp đồng này hoàn toàn vô hiệu. Về nguyên tắc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là “tài sản đâu trả về đó”, thiệt hại các bên tự chịu, lợi nhuận phát sinh thì sung công quỹ. Bất luận trong trường hợp nào khách hàng cũng chịu thiệt." – Luật sư Hằng Nga, Văn phòng Luật sư Hằng Nga.

“Các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các sàn BĐS để ký hợp đồng góp vốn. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng hoàn thành. Đương nhiên, tới lượt mình, các sàn sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục “huy động vốn” từ các khách hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch nối tiếp nhau thực hiện trong khi phần gốc chưa hề rõ ràng…” – ông Liêm nói.

Trao đổi với phóng viên, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho biết: “Nhiều sàn giao dịch BĐS bán nhà khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Thực tế, khách mua luôn bị động trong việc nắm bắt thông tin và hiểu biết chưa đầy đủ về pháp luật dẫn đến hiện tượng mua bán “bày đàn” trên thị trường. Nên khách hàng mua nhà thực sự để ở sẽ chịu thiệt nhiều nhất. Thêm nữa, chuyện chủ đầu tư có thể vin vào lý do này nọ để tăng giá trong các hợp đồng nhiều khi điều khoản cũng rất lập lờ gây thiệt hại cho khách hàng”.

Ngọc Mai / TPO