Nguy cơ “bong bóng” bất động sản

Bất chấp tác động của đại dịch Covid-19 đến nền kinh tế, từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện những cơn sốt đất xảy ra từ Bắc tới Nam, ảnh hưởng xấu đến kinh tế – xã hội. Nếu các cấp chính quyền không vào cuộc kiểm soát kịp thời thì nguy cơ “bong bóng” BĐS có thể xảy ra như 10 năm trước.

Sau khi các quận 2, 9, Thủ Đức trở thành TP.Thủ Đức, giá đất ở đây tăng chóng mặt

Giá căn hộ tăng từ 26 triệu lên 40 triệu đồng/m2

Theo các doanh nghiệp, sốt giá BĐS xảy ra trên tất cả các loại hình: căn hộ, biệt thự, khu vực đô thị, đất nền, đất nông nghiệp… Người dân, doanh nghiệp đều tham gia đầu tư và kỳ vọng các lợi thế. Do tin tưởng vào đất, nhiều người dân rút tiền tiết kiệm, vay tiền để mua đất; thực trạng diễn ra nhiều ở những khu vực có điều chỉnh quy hoạch đất. Hiện nay có những khu vực ở TP.HCM, dự án giá tăng hơn 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa – cho biết, giá BĐS điều chỉnh nhanh, khá cao trong những năm qua. Để tìm một căn hộ giá 26, 27 triệu đồng/m2 là không có, vì tất cả đều tăng lên khoảng 40 triệu đồng/m2. Cũng vì giá quá cao, bán vượt giá nên nhiều người dân không mua được đành tìm đến vùng ven, hay các tỉnh khác để mua. Tương tự doanh nghiệp cũng tìm đến các vùng xung quanh để đầu tư.

Có không ít nguyên nhân khiến thị trường BĐS sốt giá dẫn đến khó kiểm soát. Do tác động của dịch Covid-19 lên kinh tế, ảnh hưởng một số lĩnh vực kinh doanh dịch vụ, bán lẻ; thị trường tài chính, chứng khoán, vàng đang ở mức thấp trong 10 năm qua, tiền gửi ngân hàng lãi suất thấp nên người dân, doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư BĐS. Lãi suất ngân hàng thấp, tạo cơ hội hưởng lợi cho doanh nghiệp vay để đầu tư vào BĐS là tất yếu.

Ông Nguyễn Hoàng Minh – Phó Giám đốc phụ trách Ngân hàng Nhà nước – chia sẻ, 5 năm trở lại đây, thị trường BĐS TP.HCM khởi sắc. Nhiều dòng tiền đổ vào, trong đó nguồn quan trọng nhất là tín dụng ngân hàng vì lãi suất cho vay thấp. Từ 2015 nay, mỗi năm tăng 12-13% dư nợ cho vay, riêng khu vực TP.HCM lên đến 350.000 tỷ đồng (tỷ lệ 13,5% so với tổng dư nợ).

Các nguyên nhân khác khiến sốt BĐS phải kể đến như thông tin truyền thông hời hợt, ngắt quãng, không mang tính tổng quát và thiếu kiểm chứng. Nguồn cung dự án ách tắc, độc quyền thị trường, phân lô bán nền, “cò đất” làm giá. Việc đầu tư BĐS thường theo tâm lý đám đông, đa số người dân “ngây thơ” nên sẵn sàng đầu tư khi nghe tin khu vực có đầu tư công về cơ sở hạ tầng hay triển khai các dự án. Đặc biệt, chương trình cho vay mua nhà ở dành cho người thu nhập thấp chưa thực sự đến tay người có nhu cầu thật, vì có thực trạng người có điều kiện lách luật nhảy vào mua lướt giá, đẩy giá.

Ông Nguyễn Minh Khang – Tổng Giám đốc Công ty CP đầu tư LDG – cho biết, có những người vay được tiền hỗ trợ sau khi mua xong căn hộ vẫn còn thừa tiền trong khi nhiều người khác khó khăn, có nhu cầu thật lại không vay được. Số tiền này đi vào dự án BĐS nào, của ai thì không ai nắm và chưa có thống kê.

Người dân cần hết sức thận trọng và tỉnh táo

Trước thực trạng sốt giá BĐS hiện nay, nhiều người lo ngại xảy ra nguy cơ “bong bóng” kéo theo các hệ lụy. Đơn cử dự án TP mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) ở 10 năm trước xảy ra 5 lần sốt giá, tương đương 5 lần “bong bóng” dẫn đến nhà đầu tư “ôm sô”, mất tài sản, thiệt hại nặng nề, thậm chí phá sản. Kéo theo đó đất nông nghiệp bị bỏ hoang, dự án phân lô bán nền cũng bị bỏ hoang, thiếu nguồn lực đầu tư vào kinh doanh. Lúc này còn tạo ra mặt bằng giá mới, khó thu hút nhà đầu tư lớn và khó giải phóng mặt bằng. Vì thế, “đầu tư vào BĐS, người dân cần hết sức thận trọng và tỉnh táo”, bà Nguyễn Hương – Tổng Giám đốc Công ty BĐS Vạn Phúc – khuyến cáo.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng cần thống nhất cơ chế định giá đất theo thị trường. Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM – góp ý, về lâu dài nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bởi hiện nay khung giá đất Nhà nước chỉ bằng 20-30% khung giá đất thị trường; cấp tỉnh chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường tại địa phương.

Cùng với đó, xây dựng cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất một cách công khai, minh bạch. Quan tâm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển nhượng nguồn lực đất đai địa phương, chuyển đổi mục đích sử dụng phải tuân thủ quy định về đấu giá sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương nhưng hiện nay đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng. Các ngân hàng dưới sự quản lý của Nhà nước cũng phải có cơ chế và chính sách chặt chẽ để lường trước được những rủi ro trong việc cho vay BĐS.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – mong muốn, chính quyền cấp tỉnh nên vào cuộc mới kiểm soát tốt giá cả BĐS. Nhà nước cần ban hành thuế đất cao. Hiện các nước khác đánh thuế rất cao khi chuyển nhượng đất ở năm đầu, thậm chí năm thứ hai, thứ ba để triệt tiêu ý chí đầu cơ của các nhà đầu cơ. Và đánh thuế những người nhiều BĐS, đánh thuế cao nếu chậm đưa đất, dự án vào sử dụng. Ví dụ Trung Quốc, ngay lập tức áp thuế cao khi xảy ra sốt đất nên khâu kiểm soát BĐS rất tốt.

Cũng theo ông Châu, cần công khai thông tin quy hoạch dự án đi đôi với lộ trình thực hiện để tránh trường hợp dự án chưa đầu tư mà giá đất đã tăng ảo. Về mặt hành chính, làm tương tự như Khánh Hòa cấm luôn mua bán đất nông nghiệp, đợi ổn định mới cho phép; hoặc thu hồi các dự án chậm triển khai. Và giải pháp căn cơ phải làm sao giải phóng điểm nghẽn thủ tục hành chính, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho người dân.

Nguyễn Trinh