Nhà đất “vàng” gặp khó

Hoạt động kinh doanh phục vụ tết thường rất sôi động, nhưng năm nay việc cho thuê nhà phố nội thành TPHCM vẫn “ế” dài, kể cả những mặt bằng có vị trí “vàng” ở khu trung tâm.

Mặt bằng cho thuê dán chi chít trên đường Hai Bà Trưng.

Ảm đạm

Thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM càng thiếu sinh khí, khi nhà mặt tiền các tuyến đường chính ở quận 1, quận 3 được đồng loạt rao bán trên các trang nhà đất.

Theo ghi nhận của phóng viên, tại các tuyến đường Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi, Nguyễn Thị Minh Khai, Pasteur…, nhiều mặt bằng cho thuê hiện vẫn khóa kín cửa. Các bảng cho thuê dán chi chít trước mặt tiền trong thời gian dài. Một số mặt bằng kinh doanh đắt đỏ trở thành nơi chứa rác. Không ít mặt bằng bị vẽ bậy, xuống cấp do thời gian dài không người sử dụng. Tại ngã tư đường Lý Tự Trọng – Trương Định (quận 1), mặt bằng 4 căn với diện tích 500m2 vẫn cửa đóng then cài dù đã có môi giới báo giá thuê 50.000 USD/tháng với hợp đồng 10 năm.

Các môi giới khu vực quận 1 cho rằng giá cao đang là rào cản đối với doanh nghiệp có nhu cầu thuê tại đây. Theo ghi nhận, mặt bằng này đã bỏ trống mấy tháng qua, trở thành nơi tụ tập quen thuộc của nhiều người dân xung quanh và điểm quảng cáo cho nhiều môi giới mặt bằng khác.

Được mệnh danh là con đường thời trang của TPHCM, mặt bằng đường Nguyễn Trãi (quận 1) vốn rất “hot”, nay đi một đoạn lại thấy nhiều nhà treo biển cho thuê. Giá thuê cho mỗi mặt bằng có mặt tiền cơ bản 4-5m vào khoảng 5.000 USD/tháng; mặt bằng to, đẹp có thể giá vài chục ngàn USD. Tuy nhiên, anh Cao Khánh, người đang chào cho thuê một mặt bằng 6x18m trên tuyến đường này với giá 100 triệu đồng/tháng cho biết, vẫn ít người hỏi.

Chị Lê Hạnh, chủ một ngôi nhà ở quận 3, cho hay: “Ngôi nhà mặt tiền của gia đình tôi trước đây cho một cơ sở thẩm mỹ thuê với giá 50 triệu đồng/tháng. Đợt dịch khách trả mặt bằng, tôi giảm giá thuê xuống còn 30 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa có khách thuê. Trước đây, đa phần khách sẽ ký hợp đồng thuê dài hạn để tránh bị tăng giá theo thị trường nhưng giờ nhiều khách chỉ hỏi thuê 1 năm. Để có khách thuê, tôi phải chấp nhận tốn thêm chi phí ký gửi các sàn môi giới và đăng tin trên nhiều trang rao bán, thuê nhà. Nửa tháng rao cho thuê đến giờ, mặt bằng vẫn chưa có khách”.

Song song đó, làn sóng rao bán nhà mặt phố cũng đang lan rộng. Nếu trước đây, giao dịch nhà chủ yếu diễn ra ở các tuyến đường phụ, hẻm thông ra đường chính thì nay nhiều nhà ở mặt tiền các phố lớn cũng được chào bán. Theo nhiều môi giới bất động sản, nhà mặt phố còn được rao bán rất nhiều. Đơn cử như ngôi nhà 2 mặt tiền giao lộ Lê Thánh Tôn – Pasteur (phường Bến Nghé, quận 1), với diện tích 63m2 (7x9m), được chủ nhà rao giá 69 tỷ đồng trên trang mua bán nhà đất (tương đương 1,1 tỷ đồng/m2). Chủ nhà cam kết sẽ bớt chút lộc nếu khách mua sớm. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều môi giới, mức giá trên trong thời điểm này là quá “chát”, khó có người mua. Nhiều chuyên gia kinh tế lý giải, từ giữa năm 2022 đến nay, ngân hàng siết tín dụng cộng thêm lãi suất tăng cao khiến nhiều người kinh doanh, không chỉ trong lĩnh vực BĐS mà nhiều ngành nghề khác kẹt vốn, buộc phải bán nhà.

Anh Trần Đức Thuận, giám đốc một công ty môi giới, cho biết, nhà mặt phố luôn là sản phẩm giá cao; nhà phố mặt tiền đường trung tâm giá càng cao, gấp 2-3 lần sản phẩm khác. Vì vậy người mua phần nhiều là giới tài chính dư giả, doanh nghiệp cần mặt bằng kinh doanh dài hạn, các thương hiệu quốc tế lớn hay dân đầu tư “cá mập”. Tuy nhiên, anh Thuận nhận định, không ít ông lớn đã “ngấm đòn”, nên nhu cầu giao dịch nhà mặt phố cũng bị ảnh hưởng lớn. Sức mua giảm mạnh dù rất nhiều sản phẩm tốt được chào bán.

Cơ hội đầu tư của… một số người

Theo nhận định của chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, việc mặt bằng cho thuê ở khu vực trung tâm TPHCM ế ẩm một phần do giá thuê tương đối cao, trong khi nhà đầu tư và du khách quốc tế trở lại Việt Nam chưa nhiều như trước Covid-19. Mặc khác, do thiếu chỗ đậu xe, nhiều vị trí dù đẹp nhưng không phù hợp với nhiều ngành nghề như kinh doanh ăn uống, cũng khó cho thuê. Covid-19 cũng khiến nhiều người chuyển sang kinh doanh online; nhiều khách hàng cũng đã quen với hình thức này, nên mặt bằng đẹp càng khó cho thuê. Có lẽ phải đến quý 2-2023, thị trường mặt bằng cho thuê ở khu trung tâm mới phục hồi như trước. Từ đây tới lúc đó, chủ nhà nào không rơi vào tình huống căng thẳng về tiền bạc, mới có cơ hội giữ được nhà.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho biết, nhóm khách hàng có tài chính tốt và nhóm khách có nhu cầu ở thực sự vẫn đang chờ đợi. Hiện những người muốn “săn” nhà đẹp, tốt đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội. Nhu cầu ở thực sẽ là điểm sáng cho thị trường BĐS, nhưng muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực, giá BĐS cần điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn vì hầu hết nhóm khách hàng này có thu nhập không cao. Thực tế, sản phẩm BĐS trong khu dân cư hiện hữu có mức giá 5-7 tỷ đồng/căn vẫn giao dịch khá tốt (Báo SGGP đã có bài phản ánh trong số báo ra ngày 23-11). Ông Tuấn dự báo, chỉ khi giá nhà, đất đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn, thị trường sẽ được “giải cứu”.

Thời điểm cận kề Tết Nguyên đán 2023, nhiều chuyên gia cho rằng, các phân khúc BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực như đất nền, nhà phố trong khu dân cư có pháp lý hoàn thiện ở quận nội thành khó giảm giá mà chủ yếu đi ngang trong những tháng tới. Với phân khúc nhà mặt phố trung tâm, không chỉ là nhu cầu để ở, mà còn có thể khai thác kinh doanh nên dù luôn là “món” ưa thích của nhà đầu tư cá nhân dồi dào tài chính – dự báo giá sẽ giảm. Với không ít người có tiềm lực tài chính, đây sẽ là giai đoạn hiện thực hóa các cơ hội đầu tư.

Ngộp đất nông nghiệp, nhà siêu sang

Trong bối cảnh ảm đạm chung của thị trường BĐS, nhiều chuyên gia nhận định đất nông nghiệp ở xa và nhà siêu sang bị… ngộp nhất. Lý do, các loại hình này đều không đáp ứng nhu cầu ở liền của người dân mà chủ yếu là đầu tư; phần lớn người mua những BĐS này vay tiền ngân hàng. Áp lực phải trả lãi ngân hàng đang đẩy nhiều chủ nhà, đất này vào tình trạng vô cùng khó khăn.

Thực tế đã xuất hiện một số người đi mua hàng ngộp nhưng không nhiều, bởi chính họ cũng lo ngại tính thanh khoản về sau của loại hình nhà, đất này, nhất là khi có nhiều BĐS khác trong khu dân cư hiện hữu, BĐS ở vị trí vàng đang giảm giá. Trên hết, Nhà nước đang chấn chỉnh thị trường BĐS, không để đất nông nghiệp bị hoang hóa (do chỉ mua bán sang tay kiếm lời mà không được đưa vào khai thác) hay nhà, đất bỏ hoang trong các khu dự án bằng hàng loạt giải pháp như siết tín dụng vay đầu tư BĐS… Điều đáng nói nữa là TPHCM vừa có văn bản kiến nghị cho thí điểm đánh thuế từ BĐS thứ 2 trở đi.

Trong bối cảnh như vậy, theo nhiều chuyên gia, nếu không có các tình huống bất ngờ, các loại BĐS nêu trên thực sự chưa biết bao giờ sẽ hết ngộp.

ĐỨC TRUNG (theo SGGP)