Nhà ở cho người thu nhập thấp: Hàng hiếm!

“Giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người. Theo thông tin trên báo chí, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2m2 nhà ở cao cấp…”, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã thẳng thắn chỉ ra những bất cập của thị trường bất động sản (BĐS) tại một hội nghị diễn ra vào giữa tháng 2 vừa qua…

Để sở hữu được một căn hộ, trung bình người dân Việt Nam phải mất 23-24 năm lao động

Đắt hơn giá nhà ở Singapore

Nghe có vẻ sai sai nhưng sự thật là giá BĐS ở Việt Nam cao hơn giá BĐS ở Singapore và nhiều nước có nền kinh tế phát triển hơn nước ta.

Theo TS. Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ quốc gia, hiện nay giá BĐS của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm). Giá BĐS ở Việt Nam đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc nhưng thu nhập của chúng ta thấp hơn họ…

Vì đâu nên nỗi? TS. Lực cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao…

Trong những bất cập của thị trường BĐS, Thủ tướng cũng nêu rõ, cơ cấu cung – cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – cũng cho biết, ở các nước, đa phần là nhà ở vừa túi tiền, trung cấp, còn nhà cao cấp siêu sang phải đếm trên đầu ngón tay. Nhưng tại Việt Nam con số này thì ngược lại. Tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền giảm dần và ngày càng biến mất; trong khi nhà cao cấp lại chiếm áp đảo. Nhà ở xã hội dù kế hoạch 5 năm qua đã có nhưng vẫn thiếu trầm trọng.

Và những con số mà Bộ Xây dựng tổng hợp đã minh chứng cho điều này.

Ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng – thông tin, năm 2022, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung – cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu. Cụ thể, đối với nhà ở thương mại (chủ yếu là trung và cao cấp – PV) cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép; 466 dự án/228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng; 91 dự án/18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.

Đối với nhà ở xã hội, cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án/6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án/8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với nhà ở công nhân, cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án/32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án/2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại TP.HCM, năm 2020, nhà ở giá rẻ vừa túi tiền của người lao động chỉ có 193 căn; năm 2021 và 2022, không có căn nào. Trong khi đó, năm 2020, toàn TP có 16.895 căn hộ được đưa ra thị trường; năm 2021 – 13.849 căn; năm 2022 – 12.147 căn.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà giá rẻ

Nói về nguyên nhân khan hiếm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Lê Thành – cho rằng, để triển khai được nhà ở xã hội cần 3 cơ quan, đó là Nhà nước, doanh nghiệp, người dân. Thời gian qua, Chính phủ chỉ đạo tập trung tháo gỡ cho thị trường BĐS, đưa ra nghị quyết về việc phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong vài năm tới. Để hoàn thành con số này trong thời gian còn lại thì tất cả phải nỗ lực rất nhiều.

“Theo tôi, doanh nghiệp phải làm nhà ở xã hội thì mới có nhà cho người dân mua. Nhưng vừa qua chính sách hỗ trợ chỉ tập trung hỗ trợ người mua nhà ở xã hội mà không hỗ trợ cho doanh nghiệp – người làm ra nhà ở xã hội. Bằng chứng là thời gian qua, ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi suất, tiền cho người vay mua nhà ở xã hội nhưng lại không có nguồn tiền nào để cho doanh nghiệp làm ra nhà ở xã hội vay”.

Cũng theo ông Nghĩa, có doanh nghiệp đủ khả năng làm nhà ở xã hội nhưng không làm vì làm không có lời. Theo các nghị định, quy định thì làm nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nhưng để được hỗ trợ là một con đường rất dài.

“Chúng tôi làm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội thì lợi nhuận 2 loại nhà này khác nhau. Nếu làm nhà ở xã hội chỉ lãi 10% nhưng thời gian làm mất hết 5 năm, vậy mỗi năm lợi nhuận chỉ có 2% thì thà để tiền trong ngân hàng còn lời nhiều hơn. Vậy nên nếu không có nhiều tâm huyết thì các doanh nghiệp sẽ không làm nhà ở xã hội. Đáng nói hơn là khi chúng tôi đã làm thì lại bị thanh tra, kiểm tra liên tục. Các doanh nghiệp khác thấy vậy sợ quá nên thà không làm nhà ở xã hội hoặc là làm rồi từ bỏ. Cuối cùng không có sản phẩm nhà ở xã hội cho thị trường”, ông Nghĩa nói.

Từ thực tế này, ông Nghĩa đề xuất, cần tháo gỡ các vướng mắc ở khâu thủ tục hành chính, cần có quy trình riêng cho nhà ở xã hội và phải nhanh. Ví dụ, văn bản doanh nghiệp gửi cơ quan chức năng trong 10-15 ngày không trả lời xem như đồng thuận, để doanh nghiệp có thể áp dụng. Thực tế là một văn bản mà hỏi sở này đến sở khác lòng vòng 4-5 tháng vẫn chưa có câu trả lời thì quá khó cho doanh nghiệp. Còn về lãi suất, vay làm nhà ở xã hội với lãi suất 14%/năm thì làm sao kéo giảm giá bán được. Vậy nên cần có lãi suất riêng cho các dự án nhà ở xã hội…

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đối với vấn đề thủ tục, ông Sinh thông tin, Bộ Xây dựng đang xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” qua đó tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc.

Còn về vốn, bà Nguyễn Thị Hồng – Thống đốc Ngân hàng Nhà nước – thừa nhận, một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực nhà ở xã hội là cần thiết để tăng cung về nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường BĐS.

“Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (VietinBank, Agribank, Vietcombank, BIDV – PV). 4 ngân hàng này cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực nhà ở xã hội trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ”, bà Hồng thông tin.

Riêng tại TP.HCM, ông Bùi Xuân Cường – Phó Chủ tịch TP – cho biết, TP sẽ điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu hướng lệch về phân khúc trung cấp. Về phương hướng sắp tới, TP sẽ tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ; đặc biệt hiện nay TP đang tập trung 18 dự án nhà ở xã hội ưu tiên cũng như 16 dự án chung cư xuống cấp để thúc đẩy trong năm 2023.

Hòa Triều