Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM: Cần cơ chế đặc thù cho doanh nghiệp

Tại tọa đàm “Nhà ở xã hội: Đột phá từ chính sách mới”, các doanh nghiệp thừa nhận, chính sách mới mặc dù đã “cởi trói” nhiều cho việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Tuy nhiên với điều kiện tại TP.HCM thì cần một cơ chế đặc thù nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng NƠXH…

Trình chơi Audio

00:00

Sử dụng các phím mũi tên Lên/Xuống để tăng hoặc giảm âm lượng.

Một khu nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: T.Nga

Không muốn thực hiện dự án nhà ở xã hội thứ 2

Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành – cho hay, xây dựng NƠXH, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời có cơ hội tiếp cận các khoản vay ưu đãi lãi suất. Tuy nhiên, vẫn tồn tại ba vấn đề lớn không khuyến khích nhà đầu tư.

Thứ nhất, lợi nhuận giới hạn ở mức 10% là quá thấp khi thủ tục kéo dài đến 5 năm, giai đoạn đầu tư mất thêm 2 năm. Tính bình quân trong 7 năm, mỗi năm chỉ đạt khoảng 1,3-1,5% lợi nhuận – không đủ để tái đầu tư. Thứ hai, thủ tục xin làm NƠXH phức tạp hơn so với nhà ở thương mại. Thứ ba, khâu hậu kiểm về giá bán, thanh tra và kiểm tra khiến doanh nghiệp gặp nhiều áp lực.

“Do đó, không ít doanh nghiệp sau khi thực hiện một dự án NƠXH đã không muốn tiếp tục”, ông Nghĩa tâm tư.

Theo đó, ông Nghĩa đề xuất cần điều chỉnh chính sách để thu hút nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 được đánh giá là luật nhà ở tiến bộ nhất từ trước đến nay, với các chính sách nhà ở toàn diện và ưu việt nhất. Tuy nhiên, các văn bản dưới luật vẫn còn nhiều vấn đề cần cân nhắc. Đơn cử một số doanh nghiệp tự dùng nguồn vốn cá nhân để phát triển dự án NƠXH và không nhận bất kỳ ưu đãi nào từ Nhà nước nhưng vẫn bị yêu cầu kiểm toán, gây thêm áp lực.

Về thủ tục đầu tư, các quy định hiện hành còn tồn tại nhiều điểm vướng mắc. Nghị định 115/2024 mới ban hành đã sửa đổi một số quy định để giải quyết vấn đề nhưng vẫn còn vướng mắc liên quan đến xây dựng và quy hoạch phân khu. Nhiều quy hoạch phân khu cũ chưa được tích hợp và điều chỉnh, dẫn đến tình trạng bế tắc.

“Để thúc đẩy phát triển NƠXH, cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như quỹ đất, hỗ trợ tín dụng và đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Chi phí mua đất cần được tính toán đúng và đủ, đồng thời lãi suất cho vay nên được giảm để tạo điều kiện thuận lợi hơn. Việc phát triển NƠXH, đặc biệt tại TP.HCM, là một nhiệm vụ cấp bách, đòi hỏi sự chung tay và hỗ trợ từ toàn xã hội để có thể đạt được các mục tiêu đề ra”, ông Châu nói.

Ông Châu cũng thông tin, về mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030, kết quả thực hiện đến nay còn quá thấp. Trên cả nước, chỉ đạt khoảng 10% kế hoạch, trong khi tại TP.HCM con số này thậm chí chỉ đạt 2,39%. Năm 2023, TP.HCM đã bàn giao hai dự án NƠXH. Hiện nay, TP đang triển khai tám dự án khác và nếu thủ tục được giải quyết suôn sẻ, có thể sẽ bổ sung thêm một dự án nữa. Tuy nhiên, với tiến độ này, số lượng vẫn là quá ít so với nhu cầu thực tế.

Cần đẩy nhanh quá trình xét duyệt thủ tục

Ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch Hoàng Quân Group – chia sẻ: “Từ góc độ doanh nghiệp với hơn 10 năm kinh nghiệm phát triển NƠXH, bao gồm 4 dự án tại TP.HCM (khoảng 4.000 căn đã đưa vào khai thác), tôi nhận thấy các chính sách hiện nay, đặc biệt là Luật Nhà ở sửa đổi, đã tạo ra bước đột phá chưa từng có. Đây là cơ sở vững chắc để doanh nghiệp và khách hàng yên tâm đầu tư, thuê hoặc mua NƠXH. Từ thực tế đó, tôi kiến nghị cần có chính sách hỗ trợ hồi tố, chẳng hạn như giữ mức lãi suất ưu đãi 4,8% cho vay đối với người mua NƠXH, tương tự như trước đây. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp và người dân giảm bớt gánh nặng tài chính khi tham gia vào chương trình 1 triệu căn NƠXH”.

Riêng tại TP.HCM, ông Tuấn nhấn mạnh, nhu cầu NƠXH là rất lớn do đặc thù lịch sử, bao gồm những khu nhà ven kênh rạch chưa được cải tạo; số lượng công nhân làm việc tại các khu chế xuất và công nghiệp lên tới 300.000 hộ. Trong bối cảnh quỹ đất của TP hạn chế thì rất cần có cơ chế đặc thù cho các chủ đầu tư đã sở hữu quỹ đất sạch. Nếu giá đất đã được tính thuế, cần đưa phần chi phí này vào giá thành căn hộ để đảm bảo giá hợp lý cho người lao động.

Ví dụ, đối với các dự án nhà cao tầng từ 18-25 tầng, chi phí bổ sung khoảng 2-3 triệu đồng/m² vào giá thành vẫn giúp doanh nghiệp duy trì lợi nhuận định mức 10%, trong khi giá căn hộ không vượt quá 30 triệu đồng/m². Điều này hoàn toàn nằm trong thẩm quyền của TP.HCM và có thể triển khai ngay.

Theo ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, việc đầu tư vào các dự án NƠXH, phần lớn doanh nghiệp đều nhận thức rõ sứ mệnh vì cộng đồng, từ đó mạnh dạn tham gia đầu tư. Đây cũng là hành động hưởng ứng lời kêu gọi của Chính phủ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

“Chúng tôi đã thiết lập mối liên kết chặt chẽ với tất cả các bên tham gia xây dựng dự án nhằm giảm chi phí, bao gồm cả việc hợp tác với các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu đầu vào để hạ giá thành. Thông qua việc kiểm soát chi phí hợp lý, chúng tôi cam kết mang đến những căn hộ chất lượng cao tới tay khách hàng. Tuy nhiên, dù chính sách và cơ chế tín dụng đã có những cải thiện đáng kể thì việc triển khai trên thực tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn và chưa đáp ứng được kỳ vọng. Số lượng quỹ căn hộ dành cho người thu nhập thấp đưa ra thị trường vẫn chưa đạt yêu cầu. Vì vậy, chúng tôi mong các cơ quan chức năng đẩy nhanh quá trình xét duyệt thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ đầu tư trong việc tiếp cận quỹ đất. Sự linh hoạt này sẽ giúp rút ngắn thời gian làm thủ tục, qua đó giảm đáng kể chi phí đầu tư cho dự án. Đối với các nhà đầu tư đã có quỹ đất và mong muốn triển khai dự án NƠXH, nếu đất này chưa phù hợp với quy hoạch, chúng tôi mong cơ quan chức năng nhanh chóng phản hồi. Trong trường hợp cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi sẵn sàng thực hiện, với hy vọng quá trình này được tiến hành sớm và đồng bộ, giúp giải quyết nhanh các vấn đề liên quan đến quy hoạch cũng như phê duyệt chủ trương đầu tư. Như vậy, thời gian để đưa dự án vào triển khai xây dựng sẽ được rút ngắn đáng kể, mang lại lợi ích thiết thực cho cả doanh nghiệp và cộng đồng”, ông Dũng bày tỏ.

Nguyễn Triều