Quản lý chung cư: Đừng để cư dân bơ vơ

Đầu tư xây dựng, quản lý vận hành, khai thác hiệu quả chung cư (CC) là một nội dung rất quan trọng trong chương trình phát triển nhà ở của TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung. Theo đó, TP.HCM đang nỗ lực tìm các giải pháp khắc phục những bất cập của chương trình để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân và cải tạo diện mạo TP ngày càng khang trang, hiện đại hơn.

TP.HCM nỗ lực giải quyết các bất cập trong quản lý chung cư (ảnh minh họa)

Quá nhiều bất cập

Kinh phí bảo trì là một trong những nội dung rất dễ phát sinh tranh chấp trong việc sử dụng CC. Ông Nguyễn Hoàng Ngân – cư dân CC Vinhomes Central Park, Q.Bình Thạnh – bức xúc, mỗi cư dân mua căn hộ đều phải góp 2% giá trị căn hộ vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư có phần sở hữu riêng như tầng nhà làm siêu thị, bãi để xe ô tô nhưng không đóng góp vào kinh phí bảo trì, trong khi đây là những phần diện tích chung kết cấu và hạ tầng kỹ thuật.

Theo nhiều người dân, không có 2% kinh phí bảo trì, sửa chữa cũng đang xảy ra ở hầu hết các CC cũ, trong khi các CC này chưa đủ điều kiện thực hiện cải tạo xây dựng mới theo chủ trương của TP. Và thực trạng này cũng xảy ra ở các CC tái định cư.

Ông Nguyễn Văn Hải – Phó Chủ tịch UBND P.An Phú, TP.Thủ Đức – cho biết, hiện nay kinh phí bảo trì 2% ở CC tái định cư đã hết hoặc còn rất ít, không đảm bảo cho công tác bảo trì, duy tu, đặc biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy và thang máy, tiềm ẩn nguy hiểm cho cư dân. An Phú là phường có nhiều CC nhất ở TP.HCM, công tác quản lý gặp rất nhiều khó khăn. Chúng tôi kiến nghị TP, các ban ngành tiếp tục quan tâm kinh phí bảo trì 2%, đặc biệt đối với nhà tái định cư đã hết hoặc còn rất ít…

Vấn đề nổi cộm và gây bức xúc cho các cư dân nhiều nhất chính là việc cấp sổ hồng căn hộ. Bà Hồ Thị Vinh – cư dân CC Lexington, TP.Thủ Đức – nói, việc chậm cấp sổ hồng không phải do lỗi của cư dân mà nguyên nhân chính là thiếu sự phối hợp, nhất quán giữa các đơn vị liên quan.

“Tại CC Lexington, đầu năm, Sở Tài nguyên – Môi trường TP ra văn bản đủ điều kiện cấp sổ hồng, cư dân chúng tôi nô nức đi làm hồ sơ. Tuy nhiên, đến cuối năm Văn phòng quản lý đất đai TP có văn bản trả lời không được cấp sổ hồng vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, chủ đầu tư lại khóc ròng muốn được nộp tiền đất để hoàn thành sổ hồng cho cư dân nhưng các ban ngành lại không định giá để cho chủ đầu tư thực hiện nội dung đó. Thời gian qua, TP đã có những chủ trương tháo gỡ các vướng mắc nhưng đến nay chưa có kết quả. Vậy thời gian tới, TP sẽ khắc phục tình trạng phối hợp giữa các ban ngành như thế nào để làm sao sớm đưa sổ hồng về cho cư dân, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà”, bà Vinh nói.

Ông Bùi Ngọc Minh – Chủ đầu tư CC Minh Thành (Q.7) – cũng cho biết: “Việc chậm cấp giấy chứng nhận sở hữu cho cư dân trong thời gian dài vừa qua tại CC Minh Thành đã gây nhiều khó khăn cho cư dân trong mua bán, sang nhượng, vay vốn ngân hàng..”.

Quyền lợi của cư dân sẽ được bảo vệ

Hiện trên địa bàn TP.HCM có 1.557 CC, trong đó có 474 CC cũ (xây dựng trước năm 1975) và 1.083 CC mới. Đến nay, TP đã thực hiện cải tạo sửa chữa được 200 CC cũ với tổng mức đầu tư hơn 275 tỷ đồng và tháo dỡ nhiều CC xuống cấp.

Các CC mới xây dựng đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân và cải tạo diện mạo TP.HCM ngày càng khang trang, hiện đại. Nhiều CC đã có những mô hình quản lý rất tốt, đem lại tiện ích và sự hài lòng cho cư dân. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của các CC mới cũng phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong thực tế quản lý và sử dụng.

Ông Lê Hòa Bình – Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP.HCM – thừa nhận, thời gian qua có nhiều vấn đề xảy ra liên quan đến đầu tư xây dựng, công tác quản lý và vận hành nhà CC. Lãnh đạo TP rất hiểu và chia sẻ những khó khăn của bà con, đặc biệt những người dân sinh sống ở các CC…

Trong nhiệm kỳ 2020-2025, TP.HCM sẽ giải quyết dứt điểm 14 CC cũ, nguy hiểm thuộc cấp D (nằm trong 474 CC cũ xây dựng trước năm 1975). Còn lại các CC cấp B, C, những CC nào thuộc sở hữu nhà nước sẽ bố trí kinh phí Nhà nước sửa chữa. CC thuộc sở hữu tư nhân, TP cũng sẽ bàn bạc thống nhất kinh phí sửa chữa…

Theo ông Bình, quản lý CC rất khó vì nhiều người ở chung trong một tòa nhà đòi hỏi phải có tiếng nói chung. Hiện nay, các quy định đã có, luật pháp, thông tư cũng có nhưng trong nhận thức và công tác quản lý chưa đồng nhất. Chẳng hạn, Thông tư 05 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 7-9-2021 về quy chế quản lý, sử dụng nhà CC rất dài và khó hiểu. Muốn hiểu hết phải có xâu chuỗi. Do đó, UBND TP đã chỉ đạo Sở Xây dựng nghiên cứu quy chế và cách vận hành các CC từ cao cấp đến trung bình, tái định cư để ban hành sổ tay hướng dẫn tuân thủ theo Thông tư 05. Dự kiến đầu tháng 4 sẽ phát hành sổ tay và phát đến các cư dân để bà con có căn cứ, dễ truy cứu, phản ánh khi có vấn đề. Mặt khác, trong công tác quản lý CC, TP mong muốn người dân tiếp tục chung sức, phát huy hơn nữa vai trò giám sát để cùng chính quyền TP xây dựng đô thị. Người dân là một trong những kênh giám sát cộng đồng và tai mắt của chính quyền xem thực thi các công việc có đúng không. Đây là lý do TP quyết tâm ban hành sổ tay để người dân đọc và hiểu.

Cũng theo ông Bình, quản lý CC hiệu quả cần có quy chế phối hợp chặt chẽ giữa 3 nhà. Đó là người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Người dân là trung tâm phục vụ, khi gặp vấn đề cần phản ánh ngay đến chính quyền địa phương, cụ thể là UBND phường vì đây là nơi ra quyết định thành lập ban quản trị CC. Lúc này, người đứng đầu UBND phường phải có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyết định của mình. Tương tự, nội dung nào thuộc trách nhiệm sở nào thì sở đó phải vào cuộc. Cùng với đó, quy chế vận hành của 3 nhà cần xuất phát từ 3 khâu: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đưa công trình vào sử dụng. Trong đó, việc thực hiện phải thượng tôn pháp luật để giải quyết ngay và hiệu quả các vấn đề phát sinh. Lâu nay xuất hiện tình trạng CC đã xây xong nhưng chưa cấp giấy sử dụng nhà cho cư dân. Nếu có sự phối hợp chặt ngay từ đầu thì việc xảy ra tranh chấp sẽ giảm nhiều…

“Rất nhiều CC đưa người dân vào ở rồi mới hoàn tất thêm các thủ tục, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, chúng tôi sẽ giải quyết các khiếm khuyết. Hiện nay, hàng tuần chúng tôi đều giao ban công tác giải quyết vướng mắc các dự án đầu tư, kể cả công tác cấp giấy chứng nhận sở hữu CC”, ông Bình cho biết thêm.

Nguyễn Trinh