Rót vốn vào bất động sản: Các ngân hàng “chọn mặt gửi vàng”

Nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) “than” đang kiệt quệ và rất khó tiếp cận vốn vay ngân hàng. Về phía các tổ chức tín dụng (TCTD), nhiều đơn vị khẳng định sẽ “chọn mặt gửi vàng” để tránh nợ xấu…

Khách hàng đang giao dịch tại một ngân hàng

Tỷ lệ nợ xấu có chiều hướng tăng

Đây là khẳng định của đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khi nói về tình trạng nợ khó đòi đối với lĩnh vực BĐS.

Bà Hà Thu Giang – Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN – cho biết, từ năm 2017 đến năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19), tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13-14%) và giữ tỷ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Năm 2020 và 2021, dưới tác động của dịch Covid-19, dư nợ tín dụng BĐS vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%). Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021 – là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu là 1,81%. Trong đó, dư nợ tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68%, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 32%.

Cũng theo bà Giang, thị trường BĐS từ năm 2010 đến nay đã trải qua các giai đoạn tăng trưởng nóng, trầm lắng, phục hồi và phát triển ổn định. Theo đó, NHNN đã linh hoạt sử dụng các công cụ, chính sách để điều hành tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này, thích ứng với diễn biến thực tế của thị trường nhằm tháo gỡ khó khăn và góp phần duy trì sự phát triển ổn định của thị trường.

Cụ thể, NHNN đã chỉ đạo các TCTD ưu tiên cấp tín dụng đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ; các nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, NHNN cũng yêu cầu các TCTD phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro cấp tín dụng với mục đích đầu cơ để bảo đảm an toàn hệ thống…

“Tỷ trọng tín dụng BĐS trên tổng dư nợ tín dụng chung ổn định ở mức 19%-21%. Dư nợ tín dụng về nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất (trên 60%). Như vậy có thể thấy tín dụng BĐS đã tập trung vào đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân, các chương trình tín dụng ưu đãi về nhà ở cũng đã được triển khai hiệu quả tại ngân hàng chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại, góp phần vào sự phát triển lành mạnh, an toàn của thị trường…”, bà Giang nhấn mạnh.

“Đối với cơ cấu kỳ hạn dư nợ, nhu cầu tín dụng BĐS thường là thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Do đó, nếu các TCTD không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản. Có hiện tượng tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tại một số TCTD, với tốc độ tăng trưởng cao; một số TCTD cũng cấp tín dụng lớn với các nhóm khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án dở dang. Bên cạnh đó, tín dụng BĐS tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và có sự tăng trưởng rất cao trong thời gian qua… Mặc dù mục đích này theo thống kê là hướng tới nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh BĐS, song tiềm ẩn rủi ro bởi khách hàng kê khai mục đích phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất là đầu tư kinh doanh. Về chất lượng tín dụng, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%)…”, bà Giang nêu thực trạng.

Chỉ rót vốn vào dự án có khả năng trả nợ

Để ngăn chặn nợ xấu, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, nhiều ngân hàng cho biết chỉ rót vốn vào những dự án nhà ở có khả năng tiêu thụ và thu hồi vốn tốt. Đối với khách hàng cá nhân cũng sẽ cân nhắc kỹ, không cho vay bất chấp rủi ro như trước đây…

Ông Nguyễn Thanh Tùng – Tổng Giám đốc Vietcombank – cho rằng, đối với cho vay nhà ở cá nhân, nếu so với mặt bằng chung, giá nhà đất hiện nay cao hơn so với thu nhập của người dân. Đây là một cái khó trong việc tìm nguồn trả nợ nên ngân hàng cũng phải thận trọng trong việc đánh giá nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân…

Bà Nguyễn Thị Hồng – Thống đốc NHNN – thông tin, NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào BĐS. Việc cho vay phụ thuộc vào thẩm định của các TCTD đối với các doanh nghiệp nhưng vẫn bảo đảm an toàn hoạt động.

Cũng theo bà Hồng, năm 2023, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14-15%, nhưng không hề cứng nhắc mà có điều chỉnh tùy theo tình hình. Nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng có thể sẽ linh hoạt mức cao hơn hoặc ngược lại.

Để thực hiện các giải pháp tín dụng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS và tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn hệ thống, NHNN đã có một số yêu cầu đối với các TCTD. Trong đó yêu cầu các TCTD nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án BĐS đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng trả nợ; Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Đặc biệt, các TCTD không nới lỏng điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh. Đồng thời kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung, kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD…

Đối với 4 ngân hàng thuộc NHNN, bà Hồng chỉ đạo phải tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn vào các doanh nghiệp, tập đoàn sân sau của mình.

Về phía các doanh nghiệp, “có doanh nghiệp BĐS cùng một lúc triển khai trên 50 dự án, không hiểu việc làm đồng thời nhiều dự án như vậy có chủ động lường trước những khó khăn hay không? Do đó, các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh. Các doanh nghiệp cần đa dạng hóa khả năng huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Khi phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong bối cảnh lạm phát rất cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt sẽ gặp khó khăn…”, bà Hồng khuyến cáo.

Kim Anh