Thị trường chung cư cao cấp Hà Nội: Cần minh bạch!

Độ minh bạch của thị trường rất thấp đã làm cho thị trường vốn yếu ớt, bất ổn lại càng thêm bất ổn mà thể hiện rõ nhất qua các đợt mua nhà, đất rầm rộ theo kiểu “phong trào” vừa qua ở Hà Nội. Hãy khoan bàn về các thông tin thuộc quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất bao nhiêu, ai chịu khi mua căn hộ mà ngay cả việc rất đơn giản như thông tin về các dự án, thường là do các chủ đầu tư dự án cung cấp trên các quảng cáo, website  với nhiều lời hoa mỹ và  giới thiệu rằng đây là chung cư cao cấp (CCCC) cũng là vấn đề đáng bàn. Danh xưng “chung cư cao cấp” có thực sự đúng hay không và cơ quan nào thẩm định, xác nhận  cũng đang là một câu đố đối với người sử dụng?

Chung cư cao cấp khó hay dễ?
Trong một báo cáo thuộc đề tài cấp nhà nước về chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, cũng đã khẳng định tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam ở mức rất thấp. Nhiều nhà đầu tư  không thể biết rõ nguồn cung, cách tiếp cận các nguồn cung của thị trường như thế nào. Ngay thị trường cũng chưa làm được yêu cầu tất yếu là người có tiền, có nhu cầu quyền được tiếp cận nguồn cung một cách chính xác rõ ràng, minh bạch ngay từ đầu.

Về nhà chung cư, Bộ xây dựng đã có thông tư số 14/2008/TT-BXD về phân loại nhà chung cư  mà đối tượng áp dụng là cho các tổ chức, cá nhân là chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản có xây dựng nhà chung cư nhằm mục đích kinh doanh; tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê – mua nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại; tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản; tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác quản lý và phát triển nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại.
Căn cứ để phân loại chung cư theo bốn nhóm tiêu chí gồm quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. Như vậy, theo thông tư này thì chung cư được phân làm 4 hạng trong đó chỉ có chung cư hạng 1 mới được gọi là cao cấp. Đó là chung cư đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Có thể lấy thí dụ về một số tiêu chí cụ thể đối với chung cư hạng này ngoài vị trí thuận lợi giao thông, có sân vườn, thảm cỏ thoáng mát thì diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70m2, với phòng ngủ chính 20m2, ngoài các thiết bị vệ sinh khác phải có thiết bị vệ sinh dành cho phụ nữ, mỗi căn hộ có 1,5 chỗ để ôtô, hạ tầng xã hội phải đồng bộ với chất lượng cao đầy đủ các công trình  như cơ sở giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể thao..; có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang… Đối với chung cư hạng 2, thì hầu hết tiêu chí giống như chung cư hạng 1 chỉ có một số tiêu chí  thấp hơn như chỗ để ô tô, diện tích phòng ngủ chính bé hơn…

Trên cơ sở các tiêu chí phân hạng  đó, các tập đoàn lớn đang có các dự án đầu tư nhà chung cư cao cấp dọc hai bên đoạn đường Lê Văn Lương kéo dài từ đường Khuất Duy Tiến tới đường vành đai 4 – Hà Đông song song với đường Nguyễn Trãi. Bên cạnh đó cũng còn  một số  chủ dự án vẫn gắn mác “cao cấp” để quảng cáo sản phẩm dù một số tiêu chí chung cư của họ chưa đạt so với tiêu chí  của Bộ.

Không kể các dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng từ khi Hà Nội mở rộng đến nay, rất nhiều dự án nhà chung cư mới đã được triển khai xây dựng thì họ vẫn mập mờ khái niệm cao cấp này. Thực tế, hiện nay một số khu chung cư  nếu đem so sánh với các tiêu chí phân loại được ban hành thì đang rất khấp khểnh và nhiều chủ dự án không đồng tình với các tiêu chí này.  Đành rằng một  khu đất gồm nhiều tòa nhà, có thang máy, bãi đậu xe hơi và trong đó có các căn hộ rộng rãi hơn với phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp cùng các thiết bị tiện nghi…mà đem so với các chung cư “cổ” xây dựng cách đây vài chục năm thì đúng là một bước nhảy vọt về phong cách sống. Thật ra, đó cũng là xu hướng phát triển của xã hội hiện đại bây giờ mà một căn hộ cần phải có, đặc biệt ở các thành phố lớn. Nếu  cứ gọi chung là CCCC,  ngay cả khi một số hệ thống thiết bị thiết yếu không có (hệ thống cung cấp ga, nước nóng/lạnh…), tuổi thọ của công trình, thiết bị lắp đặt không được xác định… thì khó có thể chấp nhận.

Nói chung, xu hướng ưa sử dụng căn hộ cao cấp theo đúng nghĩa của nó là tất yếu, bởi nó có nhiều tiện lợi trong sinh hoạt cuộc sống cho nhiều người là công chức, doanh nhân, người kinh doanh có thu nhập khá… Lượng khách hàng của thị trường căn hộ cao cấp này ít hay nhiều lên không những phụ thuộc vào giá cả của căn hộ mà còn phụ thuộc nhiều vào tính trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng nhằm bảo đảm độ an toàn, bền vững của công trình thực sự là CCCC.
Cũng nên thấy rằng khái niệm “cao cấp” ở đây có tính tương đối vì nó còn tùy thuộc vào quan niệm của mỗi người, vào điều kiện phát triển kinh tế của đất nước cũng như của từng nhà… Do đó khi mua, bán định giá nhà người mua cần thận trọng, tỉnh táo xem xét trên cơ sở các tiêu chí của nhà quản lý đưa ra để tránh việc gắn mác cao cấp tùy tiện của một số  chủ đầu tư nhằm bán với giá quá cao. Tiềm năng của thị trường CCCC ở Hà Nội là rất lớn, nhưng để phát huy được cần phải có sự tác động nhiều mặt của các  cơ quan quàn lý nhà nước, các chủ dự án…

Minh Bắc/Hà Nội mới