Tìm giải pháp phát triển nhà ở xã hội giá rẻ

Các chuyên gia cho rằng, với đô thị lớn như TP.HCM, để tạo điều kiện cho công nhân, người lao động có chỗ ở ổn định, cần phát triển loại hình nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà cho thuê dài hạn.

Một khu nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: Thúy Nga

Tại tọa đàm “Tìm kiếm ý tưởng sáng tạo phát triển NƠXH tại TP.HCM” do Sở Khoa học – Công nghệ và Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức mới đây, các chuyên gia, nhà khoa học cho rằng cần xây dựng chính sách để thu hút doanh nghiệp (DN) tham gia xây dựng NƠXH và người có thu nhập thấp tiếp cận được loại hình nhà ở này.

Phát triển nhà ở cho thuê

Theo TS Trần Du Lịch – Chuyên gia kinh tế, một đô thị phát triển như TP.HCM, về chính sách nhà ở nên xây dựng theo hướng làm sao cho mọi người dân có chỗ ở chứ không thể làm cho mọi người dân sở hữu nhà ở. Hiểu theo cách này, việc phát triển nhà ở thương mại là một phần nhưng phần nhà ở cho thuê là giải pháp phù hợp. Ở các nước phát triển cũng đã và đang đi theo hướng này.

NƠXH là chuyện của Nhà nước chứ không phải chuyện của thị trường, còn làm cách nào là chính sách của Nhà nước. Thông thường ở các nước, khi xây dựng chương trình NƠXH, một là Nhà nước tham gia trực tiếp, hoặc các DN NƠXH và các DN phi lợi nhuận tham gia. Bản thân Nhà nước không thể xây được tất cả mà có chính sách rõ ràng dành cho các đối tượng này tham gia. Vai trò của Nhà nước là làm sao thu hút các nguồn lực tham gia xây dựng nhưng hiện nay chính sách của ta còn bất cập, chưa rõ ràng, nhất là nhà cho thuê.

“Quá trình phát triển nhà ở TP là quá trình phát triển đô thị mới và chỉnh trang đô thị, không thể tách rời, trong đó cần nghiên cứu kỹ quy hoạch. TP.HCM hiện có 17 khu chế xuất – khu công nghiệp nhưng chỉ có 8% công nhân có cư xá để ở. Vì vậy, để DN tiếp tục xây dựng cư xá cho công nhân, cần có những chính sách cụ thể. Hơn nữa, việc phát triển nhà ở là chuyện của địa phương và Chính phủ có chính sách, cơ chế linh hoạt cho từng địa bàn. Thuế bất động sản là thuế của địa phương và chỉ dùng để phát triển phúc lợi cho dân, trong đó có nhà ở. Theo đó, lợi nhuận 20% từ nhà ở thương mại mà DN NƠXH phải đóng sẽ nhập vào quỹ phát triển NƠXH của địa phương”, ông Lịch nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giai đoạn 2016-2020, TP.HCM đã xây dựng 15.000 căn NƠXH, đạt gần 75% kế hoạch, trong khi đó, cả nước chỉ đạt 40%. TP hiện có khoảng 15 DN tự bỏ tiền tạo lập quỹ đất, xây dựng NƠXH, trong đó có loại hình nhà xã hội, nhà ở thương mại cho thuê 49 năm, tức bán có thời hạn chỉ khoảng 300-500 triệu đồng/căn.

Ông Châu cho rằng, Thông tư 20 của Bộ Xây dựng năm 2016 không cho phép DN làm phòng trọ, nhà trọ cho thuê mà chỉ có cá nhân hoặc hộ gia đình. Đó là một bất cập lớn cần tháo gỡ. Hiện nay, nhiều cá nhân và hộ gia đình làm rất tốt nhưng không thể giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động. Hơn nữa, được tham gia, DN sẽ làm tốt hơn cá nhân và hộ gia đình, đảm bảo an toàn, an ninh…

Đề cập đến giải pháp xây dựng NƠXH với chi phí thấp, ông Châu kiến nghị Sở KH-CN TP nghiên cứu bê tông chịu mặn trước thực trạng xâm nhập mặn đã và đang diễn ra. Đồng thời đặt hàng nhiệm vụ khoa học, sản xuất hàng loạt vật liệu nhẹ, bê tông nhẹ, công nghệ lắp ghép, vách ngăn… để hạ giá thành NƠXH, tạo cơ hội cho người dân tiếp cận với loại hình nhà ở này. Bên cạnh đó, nghiên cứu sản xuất vật liệu từ rác để vừa giảm chi phí vừa góp phần giải quyết ô nhiễm. Hiện nay, TP thải ra khoảng 8.000 tấn rác/ngày, nên tận dụng để làm nguồn nguyên liệu đầu vào cho ngành xây dựng.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 của TP.HCM, mục tiêu đến 2025 là xây mới 50 triệu m2 nhà mới, trong đó NƠXH là 25 triệu m2.

Kiến trúc sư Khương Văn Mười – nguyên Kiến trúc sư trưởng TP.HCM – lưu ý, khi xây dựng NƠXH cần chú ý công nhân ở đâu nhà ở đó và đầu mối giao thông để người lao động có thể sử dụng phương tiện công cộng đi làm, giảm áp lực kẹt xe đô thị. Để làm được điều này cần có quy hoạch tổng thể, lâu dài.

Ở góc độ DN tham gia xây dựng NƠXH, ông Nguyễn Hũu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành – chia sẻ: “Chúng tôi tự tìm quỹ đất, tự đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn nhưng lợi nhuận từ nhà ở thương mại và nhà cho thuê không đủ bù chi phí. Bởi hiện nay giá đất thị trường rất cao, chưa kể thời gian làm thủ tục kéo dài, nếu vay ngân hàng thì phải gánh thêm chi phí lãi suất. Theo quy định, làm NƠXH được Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhưng đến nay DN phải tự bỏ tiền. Cụ thể như xây dựng trạm xử lý nước thải, DN cũng tự bỏ tiền…”.

Minh bạch để thu hút nguồn lực tham gia

Để phát triển nhà ở TP, đặc biệt nhà ở ven kênh rạch cũng như cải tạo chung cư cũ, ông Lịch cho rằng cần minh bạch và đấu thầu dự án sẽ thu hút nhiều nguồn lực tham gia.

Về giải pháp cải tạo chung cư cũ, theo ông Lịch không khó để làm. Như muốn cải tạo chung cư Thanh Đa, lấy công viên giữa hai lô để xây mới, thay vì trước đây xây 5 tầng, nay xây 25 tầng, với 36m2 (trước đây), thành 45 hoặc 64m2. Hoặc lấy 3-4 lô xây thành một lô mới, sau đó xây cuốn chiếu. Với số tầng và số căn xây mới sẽ dư sức giải quyết cho số hộ ở 3-4 lô cũ nhưng vẫn đảm bảo có công viên như cũ và không phải di dời dân.

Rất nhiều chung cư được xây dựng nhưng chủ yếu là nhà ở thương mại, rất hiếm nhà ở xã hội. Ảnh: Ngọc Trinh

Đối với việc chỉnh trang các kênh rạch, cải tạo nhà ở ven kênh rạch, đơn cử như Rạch Xuyên Tâm, cần chia ra từng đoạn theo quản lý địa giới hành chính và chọn vị trí để xây nhà chung cư, sau đó tổ chức đấu thầu từng dự án. Tương tự như cải tạo chung cư cũ là xây cuốn chiếu từng dự án một.

Về vấn đề này, ông Mười gợi ý: “Có thể thay đổi “khu ổ chuột” cũ thành một “khu ổ chuột” mới mà người dân vẫn ở tại chỗ, đảm bảo các điều kiện tối thiểu, tốt hơn trước đây. Chúng ta giải quyết hạn chế nặng nhất để tìm giải pháp hạn chế ít nhất, cụ thể tổ chức lại để người dân không phải di dời, đời sống thay đổi và đặc biệt là con cái họ có điều kiện học hành, môi trường sống tốt hơn”.

Ở góc độ quản lý Nhà nước về xây dựng, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP – đặt hàng các DN, nhà khoa học làm sao chuẩn hóa được thiết kế, modul tiêu chuẩn kỹ thuật về NƠXH để đạt mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí NƠXH. “Đây là cơ sở khoa học vững chắc về giải pháp, từ đó chúng tôi phối hợp với Sở KH-CN trình UBND TP xin kinh phí. Những thiết kế này sẽ áp dụng cho các dự án NƠXH mà không phải mất thời gian, công sức để làm lại từ đầu”, ông Khiết nói.

Tâm Giao